探究3.8万亿土地增值税真相

jake船长

央视《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年这8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。这个新闻瞬间引爆了大家对房地产开发商一直以来积压的情绪，有人甚至认为把这3.8万亿元的税收上来，就可以打压房价了，一小部分人抱着“打土豪分田地”的心理希望收房地产开发商的税。事实是否如央视所言，作为投资人在这方面可能比较能看得清楚一点，带着疑问看地产企业“四大天王”招保万金的土地增值税缴纳情况。

招商地产去年底有应交土地增值税2.3亿元，可当年就交了28亿元的土地增值税，等于说该交未交的只占总额的7.6%；该企业预提土地增值税42亿元，差额多出部分9.1亿元记入递延所得税资产。万科的数据更能回应央视的指责，该公司的预提土地增值税44亿元，形成递延所得税资产11亿元。应交未交的土地增值税虽有14亿元，不过光去年万科所交的土地增值税就有46.6亿元之多，即是说光一年所缴纳的土地增值税就比剩下该交的所有未交土地增值税相对潜在最大值还要多。

其余的两家情况如下，金地集团2012年度土地增值税中，可抵扣或应纳税暂时性差异的是7.2亿元，递延所得税资产是1.8亿元，而应交未交的土地增值税只有区区6770万元，其他应付款中计提的土地增值税25.5亿元，本年所交的土地增值税是11.5亿元，该交未交的只占总额的5.6%。保利地产交税更是积极，2012年的土地增值税交了38.4亿元，应交未交的土地增值税为负6.3亿元。难怪报导里不提保利，它可是先预缴了6亿，原来央视认为这样才是合理的。

由此可看出，该交的税都已经交了，没交的都已经预提了。没交因目前还没达到项目结算交税条件，故这一部分企业先行预提，并无不妥之处。好比车子在路上出现了交通事故，下车一看马上说保险公司不赔，虽然中国的寿险很多确实有买无赔，但财险特别是车险还是比较靠谱的。此时你应该打电话给保险公司，他们要派人来勘查，定损之后才能谈赔偿，没定损该赔多少谁知道。预提土地增值税就是未定损的事故，但保险公司已经把大概的赔偿金预留出来了。不过人家央视的意思是未定损你心里差不多有个数，先把这钱打过来再说。况且不是没打钱，只是后面多退少补那部分没结清而已。

应该说《每周质量报告》报导的土地增值税未缴情况确有存在，原因在于法定预征跟实际应缴纳之间的差别，并非央视口中的该交不交。从税法和会计法看这并不违法，实际应交未交的只有在应交税费下那一部分才算。不过在会计准则上，万科、金地、保利将预提土地增值税记在其它应付款不合理，应记入其它流动负债，只有招商局地产做对了。若递延所得税资产项目下有预提，则说明预提充分，财务较为稳健。从这个报导看，记者显然是不太了解税收，但不清楚那些专家怎么也那般说，在他们看来有一分税就得交一分税，而实际情况往往比数字来得复杂。比如企业的应交税费，就是该交而还没交的税金。

对所谓的全国3.8万亿元的欠缴土地增值税，且不说3.8万亿是否准确，这不关主题。关键是这欠缴是合理、合法的。欠缴土地增值税许多还未达到实际应缴纳计算条件，就是房地产企业想缴纳、税务部门想收税，也无从计算起。因为本来就没有完成项目销售收入85%和最终成本核算，也没有达到拿预售许可证3年的该缴纳法定最长期限。举个例子，就像商业活动中的“应收账款”，每家企业基本都有欠账和赊账，但这是非常正常的，对经济而言只有把账款控制在一定范围，对整体的商业环境是有利的。如果央视的说法成立，那全国所有企业也不能有应收账款，所有的商业活动都应该现金实时结算。这显然是不现实，也是不合理的。

还有一点值得一提，央视所谓的“2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元”这种说法本身欠妥，给人的感觉是8年来积累了3.8万亿元的土地增值税不交，然而事实是有减有加。现在的土地增值税未缴纳额肯定比2005年多，可这不是因为多年积累而来，而是现在房地产开发项目比原来多所导致的。我也挺好奇报导中那个说全国从05年到现在有4.6万亿元土地增值税的人，这个数据详细是怎么推算出来的？我更好奇如果真有这么多税可以向房地产开发商收取，税务部门会放过这块肥猪肉？

从以上四家企业的数据看，这是很正常的商业运作，并没有不妥之处。看来央视又再一次踩上“星巴克”式的地雷，其在报导中说万科有58亿元未缴、招商有44亿元未缴、金地有26亿元未缴，看来它的算法是把房地产企业的预提土地增值税与应交未交的土地增值税两者相加得出，这种税务、财务的低级错误也能堂而皇之成为新闻，想钱想疯了吧。作为一家全国性的媒体，让一些对企业税务、房地产行业一知半解的记者凭自己的主观判断随意报导，真不是一种负责任的态度。

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