[转载]从“力气活儿”到“手艺活儿”

老红木

原文地址：从“力气活儿”到“手艺活儿”作者：冯仑

 

 

最近王石在美国，我们讨论了一些在美国投资的事情。实际上讲到最重要的一个，我们国内的市场是一个只有20年的市场，美国是一个200年的市场，所以我们是小孩，美国市场是大人，我们站在小孩的角度来看大人，哪些是相同的，哪些是不同的，这中间发生的故事，对于我们思考这个行业非常有意思。

 

5岁孩子想知道拉手以后的事

 

大概在9年前，“9·11”被拉登”强拆”之后，我们参与了重建，在纽约世贸大厦中建设中国中心项目。强拆这件事并不是中国才有，为了捍卫一个信念，各种各样的动机都有可能产生。2002年下半年我去了纽约，开始研究能不能参与重建，2003年开始就一直不断地去。前后去纽约50多次，因此跟所有的地产公司有了深度的接触，我发现有几件事是我们以前没有遇到的，于是我就认为那是我们的未来，因为这是大人身上的事，相当于我们在5岁的时候看到哥哥姐姐拉手，不知道他们是恋爱，更不知道会造出弟弟妹妹来，只有长大了才知道，所以我们当时的心情就是希望早点知道拉手以后的事情。

 

当时发现第一件奇怪的事是，我让当地机构给我们介绍合作伙伴，别人很认真，给我们推荐了7家公司，跟我们说了这7家公司分三种类型，我们当时就愣了，房地产公司在国内不是都叫“黑心开发商”么，不都长一个样吗?我们开始以为有黑心和白心之分，后来发现心都是一样的，只是玩法不一样。第一种开发商是很老的家族很有钱，就像中国现在刚刚开始有钱一样，自己有钱自己做，做的非常慢，但是品质非常好，你可以跟他们合作。

 

第二种开发商很有钱,活干得非常快，但是很糙，这一种就是现在我们说的不动产投资信托，他们每半年、每季度都要分红，所以养一批经理人，活儿干得特别快，但是很有钱，这些人也可以跟你合作，但是他们不能卖，这事还要这么多年，估计有点悬。

第三种是只有很少钱甚至不出钱，但能挣大钱，他一出场就有钱跟着他。我当时就纳闷，在我们这里没钱做买卖叫骗子，在美国没钱还想做买卖的是牛逼的人。于是很好奇，我们开始研究这类开发商凭什么挣钱。后来我们看见了两个典型的故事，一个是现在的时代华纳中心，给这家公司操作的叫TheRelatedCompanies，他只出了5%的资本金，分了45%的红。其他跟着他投资的人，或挣了30%左右的回报，谁给他的钱呢？专门有一家公司给他钱。我去了他家，发现他在自己家里建了一个青铜器博物馆，最有意思的是，他说创新要在生活的每个细节上创新，他每隔半年换一个地球上最奇怪的人种做保姆，这些人来自各样种族犄角旮旯得部落，他说我每半年了解世界上一个很极端的地方和文化，这样全世界的事我都懂了。

后来我有问金融公司为什么要跟着他做，他们说在纽约做的房地产生意，The RelatedCompanies的回报永远比别人高，这样才能用我的钱，你必须有本事挣的比别人多才用大家的钱，如果要用便宜的钱就找银行，或者是找祖上留下来的钱，所以在这种情况下，我就发现有这么一类的公司，就是靠创意、精细化、专业、手艺好，能挣得比别人多。

 

GDP8000-15000美金：从制造业到服务业升级

后来我又去洛克菲勒中心公司，这个老板叫杰瑞，非常牛逼，而且是纽约式的牛逼。我当时刚到美国倒时差没倒过来，有点困，他跟我说你出来走走。那时候我比现在年轻，他说年轻人你抬起头往天上看，转360度，所有的天空都是我的。为什么？确实一转那一圈楼都是他的，但是我知道只有洛克菲勒才是他的，剩下的都是他管的基金，他管了120亿美金的基金，在美国房地产基金中排第三，但是自己的物业就这一座，剩下的都是基金的。

   

再后来我到美国纽约去的次数多了，没事就坐在高的地方数这些楼，美国的这些大楼都是谁的？我们在中国房地产商被误解认为很有钱，其实是没钱的，为什么呢？你们记住一个公式，媒体认为你赚的钱和你装到口袋的钱，永远差了三分之二，因为媒体统计的时候忘了交税，忘了你还要犯错误，还有管理费等等，大家认为你赚100块钱，其实你口袋最多装30块钱。到美国以后我数来数去，这些大楼没几个是地产商的，但是地产商为什么不失业还在折腾呢，国内我们习惯说我拥有多少平米，都是只租不卖的，但到美国发现很多开发商有的干了三代四代，也就两栋楼，还都很自豪，不过确实很自豪，一栋楼都几十亿美金，而大部分楼是谁的呢？是保险公司的，养老基金的，退休基金的，金融机构的。地产商干什么呢？弄了半天地产商是一个手艺人，替他们干活，帮别人挣钱，最后自己挣点钱慢慢攒下来，攒几栋楼，这是纽约200年以来房地产商的故事和现状。

什么意思呢？用MBA的语言来说，房地产这个价值链，实际上经历了一个由低到高的过程，最低的时候是制造业，制造业是挣什么钱，挣的是加工费，挣的是苦力，拼的是速度、成本和规模的钱，追求速度要快，成本要低，规模要大，这是制造业，我们国内的开发商的第一波大部分属于这种，美国早期也是这样。这个阶段大概对应在GDP人均1500美金到8000美金，这种模式占了主流，都是挣力气活儿的钱；但是到了GDP8000美金到15000美金这个阶段，就到了一个过渡期，逐步由制造业开始转向服务业，如果到GDP25000美金以后，房地产基本上就是服务业了，服务业在过程中怎么样挣小费呢，当然是活儿好给你小费，所以服务业一定是态度好，手法好，活儿好，专业上精益求精，除此以外还要诚信。就相当于我们做钻石，你给别人切割钻石，别人为什么把钻石给你。首先相信你手艺好，切掉的最少，损耗最少，保留最大，而且光洁度最好，造型也好，最后人家才会付你钱，除了你手艺好，第二相信你是好人，不会把钻石拿回家换成玻璃还给他。

 

GDP25000美金后：从服务业向金融业转型

到了再高一层，GDP25000美金以后，不动产就变成了金融业，这样价值创造在金融过程，不断地用各种各样的金融工具来交易这些不能移动的资产，所以是不动产流动性，而且它的价值，贷款、抵押贷款，租金，包括租金的未来预期收入，不断证券化，不断再交易，这都是25000万美金以后的事。看明白这件事，在中国未来的房地产行业，必须从儿童状态一步一步随着中国经济和城市化的发展，逐步地变成服务业，由制造业变成服务业，由服务业变成金融业，我们作为一个企业，我们应该在哪里卡位，我们就清楚了，因为如果是制造业就跟郭台铭一样雇100万人，那就是最牛逼了，雇的人多，成本低，规模大，速度快，那么今天中国在这个领域里，我们已经有万科这样全球最大的住宅公司，还包括中海、恒大这些企业，这个模式在中国应该说还有一段时间可以走，因为我们平均的水准中国才5000美金。

 

察于未萌，投资未来

   

但是从万通来看，我们认为要走这条路，相当于我们18岁在研究做25岁的事情。“察于未萌”这句话最早是韩非讲的，形容聪明的人智者察于未萌，这件事还没出来就知道，愚者暗于成事，人都进洞房了，你还在外面傻坐着。大概七八年以前，万通开始明白这个道理，从两方面入手做准备，第一提高专业能力，增加自己的专业能力，开发我们仍然是交给A股的开发公司做，另外我们四年前和李总专门讨论，研究工业不动产合作模式。为什么会看到这个专业性呢？因为我们在美国的市场上发现，在美国的商用不动产的市值中，商用不动产的市值不是购物中心，写字楼，第一是工业地产，其次才是办公楼，再其次是购物中心，按照市值总量。于是我们和TCL的李总一起合作开始做工业地产。

   

经过我们商量，目前是一种创新的商业模式，因为当时的园区模式都是政府花钱盖，盖完了补帖，然后招商。另外还有一些跨国公司给他们做物流仓库，也有一些小的国内企业自己做点厂房出租。我们认为中国巨大的市场在工业地产上的价值被大大低估，一个是他们拿地的成本特别低，二是现在的土地管理造成了稀缺性，第三是随着城市化进程，他们逐步由边缘进入了核心区，这些因素潜在价值很大，我们怎么样处理呢？我们成立了一个合资公司，把这些物业买下来，再租给原来的使用者，这样保证的些物业有一些基本的收入，另外边上还有一些空地，我们把这些空地充分规划加以开发增大这部分的收入。

   

经过四年我们创造了这样的模式，这个产品我们叫万通公社，它除了厂房周围还有一些和工业配合的，包括一些工人宿舍，一些食堂，一些餐厅，包括娱乐场所，研发中心等等，像一个以工业为核心的社区性工业，这就是一个细分。当然我们还对资产管理业务做了很大程度上的专业处理，经过这样几年，万通现在的物业管理实际上是广义的资产管理，我们按收入已经是国内第一，管理了120个项目，有住宅，更多是非住宅，绝大部分是非万通的项目，目前收入增长非常快。

   

另外还包括基金管理，接下来我们还有细分的业务，比如政府物业。现在我们的政府通过地方融资平台盖了一大堆房子，自己付着利息，扛着物业，按照国外专业的做法也是我们买过来再租过他，这一套操作我们在欧洲已经很常见，我们也专门培训过，等于从万通来说转型为一个专业的房地产投资公司，用专业的服务来统领开发，最终把这些物业收入提高。万通一直强调要眼光好，手艺好，还要良心好。手艺好就是由过去的制造业的力气活儿转型到服务业的手艺活儿，这是我们一个非常大的转变。

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