【谢百三】美国次级房贷危机会波及中国吗？

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美国次级房贷危机会波及中国吗？

复旦大学金融与资本市场中心主任 谢百三教授

（一）美国次级房贷危机波及欧、美、日、韩、港

美国次级抵押信贷（subprime mortgage）危机已经大大冲击了美国、欧洲、日本、韩国乃至香港股市。投资美国次级房贷市场的数贝尔斯登旗下的二基金，法国巴黎银行旗下三基金，澳大利亚麦格理银行旗下基金纷纷出事。高盛旗下的最大的价值80亿美元的基金去年7月末下跌40%。整个事态发展令人日益不安：2007年2月13日，美国次级抵押贷款风险首次被披露。4月4日，美国新世纪金融公司破产。7月10日，次级债评级被降低，全球金融市场震荡。8月3日，欧美股市全线暴跌。8月10号，美联储与欧洲央行联系干预，11日，一天三次向银行注资380美元，美欧共注资上千亿美元，美国和欧洲央行保证将会提供更多的流动性，稳定市场。但是8月16日，香港股市继续大跌800点，东京股市跌 2.5% ，韩国股市跌 7.3% ，8月16-17日夜，美国股市暂时稳住跌0.02%；而英国股市又大跌一场，达4%。8月17日白天，香港股市又一度大跌1000多点，引致中国A股市场一些有H股的大盘蓝筹股也大跌一场。沪、深股市在4800点一带震荡，盘整，上下波动；人们忧心忡忡，担心中国A股市场也被波及。（正好，逢5000点整数关口，趁势调整之味甚浓——注意此点。）

（二）中美房地产市场之不同点

美国次级债危机的根源是房地产市场由热变冷。从2001年“9.11”恐怖事件后，美联储为了拯救美国经济，将利率一下子降到1%；美国经济迅速恢复，但过剩的流动性导致美元对欧元、黄金的大幅贬值及房地产、股市的不断上涨。

从2002年起，美国房价每年以10%上涨；而2005年，房价更是上涨了17%。然而，随着不断加息，美国利率达5.25%后，房价出现下跌，2006年跌了一年，2007年更是连跌不止。这才引发了次级房贷难以偿还，债券信用危机及今天的较大冲击。

然而，中国房地产市场与美国如水火两重天；从2007年6月、7月的情况看，从南到北，从东到西的70个大中城市，房价都在大幅上涨，且涨幅是2005年五月国家宏观调控以来最高的。那么中国大中城市房地产市场会否重演美国房产市场一幕?至少目前，还看不到这种迹象。中美经济有如下不同点：

1 )人民币在升值，美元在贬值（近期的波动，不足以证明长期趋势）。而本币升值，在日本引发房市10多年上涨1100%；在台湾（地区）引发房市5年上涨340%。在人民币升值态势下，权重最大的人民币资产房地产；尤其是大中城市房地产，始终是欧美港澳台热钱及海外人士追逐的目标。如摩根斯坦利驻中国大陆区负责人亲口告诉我，他们长期看好北京、上海房产。即使加税等，也无法阻挡海外人士前来购买。

2 )中国大学生越招越多，1977-1978年，每年仅招20万，而2006年大专院校毕业生达495万。2007年这个数字会超过500万。城乡居民付出大量钱款供养子女读大学后，均希望子女留在大城市。以武汉大学为例（当时情况还不如现在严重）,2003年毕业7656名大学生，有2126人考研、出国，2039人留武汉，其余3044人去外省，集中在京、沪、深、广东、江、浙大中城市。这样，他们的住房需求就是刚性的且数量庞大。这和农村青年读完初，高中，在城里打工几年又可能回农村务农时的需求、定位截然不同。而美国没有这个问题，农村人口很少，大学生本来已大多住在城市里。

3） 中国农村城市化运动方兴未艾

中国农民每年以1500万-2000万进入大中小城市，农村出现老人——妇女——小孩，即“空心化”现象。上海每年增加流动性暂住人口80-100万。农民工进城，促进了城市发展，有的夫妻子女一起进城，他们买不起房就租，“租”就是分期付款地买房。中国农村人口占60%，约9亿人。正在源源入城。而美国在工业革命时期已开始农民进城，早已完成这一过程。目前农村人口只占2%。美国早已没有农民进城问题。——农民，农民，中国的根本问题就是农民问题。

农民工进城从整体、长远来看，不可阻挡，这对城市房地产需求造成长时间的压力（深圳本地户口人数仅2成，而流动暂住人口达8成）。

4） 土地制度不同。欧美各国，土地都是私有的；只要房价高，地价高，私人拥有的土地就会逢高推出，源源而来。而中国城镇住房批地是地方政府控制的，是国家所有的；从中央到地方现在都在从严限制土地供应，大中城市的土地资源十分稀缺。中央是担心土地被发展商过度占有，而地方政府一是执行中央决定，二是在呵护本地房地产市场。

总之，从目前情况看：由于最基本的供需矛盾，中国房地产市场丝毫没有出现如美国房产这般迅速冷却的迹象。无论是上海还是珠江三角洲，人们都在担心新一轮房价上涨。而对交易所得，营业等征税，也作用不大，这些负担往往又转到买者头上。美国纽约、曼哈顿、旧金山的房价一直跌不下来，尽管它们也有物业税。房地产市场的水火两重天，决定了中国绝不会发生美国式的次级房贷危机。

（三） 中国商业银行房贷目前没有次级债问题

美国人民是个喜欢借钱享受的民族。中国人民却不同，城乡居民一直偏好存钱，股市涨成这样，城乡居民存款从16万亿反而上升到17.4万亿。出于多种原因，居民不敢消费。美国按揭提供商以种种方法吸引人民大胆草率贷款，甚至前2年以低利率引诱，后28年则利率超过正常利率的3%；这种十分危险的次级抵押信贷规模2006年高达6000亿美元。怎么会不出事？

而中国城市房屋贷款，实际上一直控制得很严：

1） 第一套住房的抵押贷款，要求每月还款额不得高于家庭月收入50%，如果借款者收入与资产有限，贷款额度就会下降；第一套90平方米以下住房，20%首付，大房及第二套房贷为30%首付。

2） 以原有住房贷款的，仅有一套则不可贷，必须有2套以上，方能抵押贷款，还要查明收入。并且还要根据住房评估价格打6-7折。只要有一笔款收不回，业务员就要开除。所以可谓是小心再小心了。

最重要的是首付30%。

根据香港1998-2007年房地产市场管理、调控的经验，“按揭贷款成数不超过房价7成”，被认为是控制房贷风险切实有效的举措。1998-2002年几年中，香港房价与全港经济大跌，银行业没有被拖垮、破产（只是盈利下降了些），这一政策被认为是主要经验，是相当安全的。

而现在全国实行的都是此政策。这实际上是类似于美国的最优质抵押贷款了。

总之，中国房贷市场与美国完全不同，人民币又不可自由兑换，又处在渐进式升值之中，流动性过剩十分严重，中国股市受美国次级房贷危机的影响应该是世界各国中相对最小的。影响主要是心理上的，或是被H股拖累的。

（本周股市：每逢千点整数位，均有一次中级调整，又逢周边市场凶险下跌，股市在此调整，应有思想准备，但海外的房地产股与银行股大跌，波及国内这两类股，则完全是心理因素，这些股票权重很大，与高速成长的中国经济是共命运的。中国A股市场目前的基本面没有发生重大变化，但要注意选好个股。内因永远是起着主要的和决定性的作用。）