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投资经历十年，跌倒无数次，学习学习再学习，如今已没有当初投机的激情，只有等待的沉寂。
这是我对本地地产的简单调查：

       闲来无事，对所住地区最近的二手房信息进行整理分析，以数字说话，解读当今地产迷局。二手房与新房的价格大致相等，许多二手房是新房，对整个地产行业的观察有一定的借鉴意义。

       投机性：5月8日，本地网上二手房登记出售总面积42204平方米，占73.5%，登记出租总面积15172平方米，占26.5%，由于出售代表着房主将多余的房屋进行转让，获取一次性投机价差，出租代表着房东将多余的房间进行转租，获取稳定的投资收益，因此可认为本地房产投机性交易占7成。

       租售比：住宅均价4101元/平方米，平均租金8.59元/平方米，租售比477，超过了200-300的常规范围。通常情况下，房价越高，租金越低，投资收益就越少，租售比超过300，表明以当今价格买房获取房租收益，还不如将买房的钱存入银行获取利息，说明房产已没有投资价值，处于泡沫状态。若以租售比300的上限来衡量投资价值，房屋均价至少下跌37%才会有投资价值，如本地的房租不变的话，考虑投资的平均房价不应高于2579元。

       5月8日的商铺数据不太多，但可统计出均价9830元/平方，租金21.44元/平方，租售比也达到了458，同样失去投资价值。这么高的租售比，靠租金是无利可图的，只能靠房价上涨来维持买气，一旦因某种情况买气减退，房屋抛售高潮会很快打压房价。

       商住比：住宅与商铺的平均比值是根据城市开放繁荣程度来定的，例如北京2-3，广州6，香港10，平均商住比在一定意义上反映城市的开放程度，我所居住的是内地中小城市，开放程度不可能超过北京，商住比小于2较合理，目前的商住比2.4较高，因此，未来商铺不但会同时下跌，还可能有另外的17%的下降，直至合理的范围内。

       房收比： 影响购房的首要因素是家庭收入，房价收入比过高会引起购买力下降，供大于求，以致房价自发下跌。国际房价收入比均值8.4，中值6.4，以本地城市平均家庭收入3.6万元/年来计算，6.4-8.4倍房收比即房价为23.04-30.24万元，若房屋平均按80平方米来计算，相当于2880-3780元/平方米，与现在房价相差8%-30%，所以此次房价平均下跌20%是可以预期的。

       导火索：谁是最后一根稻草？目前，国际货币、商品、地产市场发生了崩溃，国际市场上新一轮货币危机袭来，受此影响，西方房市的下跌幅度会较2008年更大，预计下跌会持续到2012年。而最近中国的房市调控，也会让国内市场下跌到今年年底，之后，因80后-90后的新一代购房需求逐渐出现而使得房地产行业维持温和泡沫。

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