群友de房地产聊天记录

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北欧-资药封 : 如果房地产下降，那么宏观经济就不大好了
北欧-资药封 : 目前看国外大量资本仍在往中国跑
农夫-真金品 : 社保把投资国外的额度从7%提高到20%

北欧-资药封 : 产业资本是比较透明的可查的
农夫-真金品 : 资金是想往外跑，没机会

吳---做多银行 : 我觉得现在出台大的限制购房政策的可能性不大
曾环宇--九阳 : 加仓
吳---做多银行 : 也不会过于打压
北欧-资药封 : 也就是说房地产很可能成为经济发展中的隐患
农夫-真金品 : 吳---做多银行:
我觉得现在出台大的限制购房政策的可能性不大
明白人

北欧-资药封 : 很明显国家已经看到这点了
吳---做多银行 : 打击的是投机炒作
吳---做多银行 : 地产毕竟有实体的刚性需求
北欧-资药封 : 就像泡沫的存在是一回事，持续多久又是另一回事了。
吳---做多银行 : 如果真的宏观政策转向，不管投资投机都要警惕了
吳---做多银行 : 股市一调整就有人说暴跌，我觉得没啥，很正常的
北欧-资药封 : 最近世界最大的工程机械制造商卡特彼勒全球第二大研发中心在中国无锡的落成。来看看卡特彼勒对中国的观点：“根据中国
现在的发展趋势判断，未来的二十、甚至三十年，中国的两大潮流，是工业化和城市化，并且进程不会减慢。在未来五到十年，整个中国的基
础设施的建设，铁路、港口、机场、公路，势头都是非常强劲的。”
我认为中国目前的房价是一个大问题，对未来中国经济发展是一个隐患。最近万科的王石表示了对一线城市带动二线城市房价快速上涨的担忧
。在投资策略上我想还是和这些世界级资本结伴同行的同时还要防范着个巨大的隐患。

农夫-真金品 : 政府不会出台实质性的打击房价的措施，主要是因为政府本身是房地产的记得利益方
吳---做多银行 : 王石的隐忧对我们来说不是个事
农夫-真金品 : 房地产利润1/3归土地，1/3归开发商，1/3归银行贷款
其中土地是国家的，开放商一半是国字号的，银行大部分是国家的。
就算开发商归民营的1/3*1/2的那部分，还得通过税收来上缴。

吳---做多银行 : 我们可以不做，他却不能消停
吳---做多银行 : 反正现在A股里这么多地产股，没一家是低估的
music-空仓 : 土地的利润，有30%这么高吗
农夫-真金品 : 大致数据

农夫-真金品 : 具体按地区有偏差

农夫-真金品 : 对于国家来说，土地卖完就是纯收益。

农夫-真金品 : 既然房地产利润基本都是国家挣了，国家会调控自己吗？

农夫-真金品 : 偶尔出面，搞个什么税，提高点首付比例。那些都是安抚一下老百姓。怕搞出社会矛盾。营造和谐局面。
劲风-威晨鲁B : 市场会自己跳的 呵呵
农夫-真金品 : 自己跳就跟政府调节没关系了

劲风-威晨鲁B : 是的
农夫-真金品 : 我说的是政府不会主动调节
tyt－封招平 : 地方政府和中央政府的利益有矛盾处，这才是现状，光强调地方不太客观
劲风-威晨鲁B : 跟政府调节 总体是趋势的一直作用 不根本改变趋势
农夫-真金品 : 一般，自己跳，过程很漫长。因为政府可以控制土地供应进程。认为知道紧缺

农夫-真金品 : 人为制造供应紧缺

tyt－封招平 : 比如，拆迁条例，很明显，中央想改，地方反对
孤鸿人海-华控 : 估计会改
北欧-资药封 : 当房价大出大多数人的承受力时，也会加大社会的不稳定性。
tyt－封招平 : 这条例可是“违法”的
农夫-真金品 : 拆迁条例对社会矛盾的引发很敏感。中央才如此关注。

北欧-资药封 : 这也是政府不愿看到的
孤鸿人海-华控 : 不断的改进是必然趋势 中国还是中央集权 问题不是改不改得了 而是实施如何
tyt－封招平 : 中央要的是稳定，和谐，
农夫-真金品 : 拆迁最容易引发恶斗。

tyt－封招平 : 地方要的是GDP
孤鸿人海-华控 : 肯定会修改 拆迁条例的 可以放心
孤鸿人海-华控 : 不放心的是 实施程度
孤鸿人海-华控 : 具体实施 会有问题 毕竟上有政策 下有对策
北欧-资药封 : 在GDP面前，社会稳定才是政府放在首位的
tyt－封招平 : 呵呵，要不是自焚，还不知道哪年改，现在很明显加速了
农夫-真金品 : 修改拆迁条例不是为了调控房价，是为了和谐

劲风-威晨鲁B : 价值投资 不讨论政治
孤鸿人海-华控 : 嗯  
农夫-真金品 : 我们聊的房地产行业
孤鸿人海-华控 : 谢谢 劲风提醒
劲风-威晨鲁B : 讨论解决不了问题 容易做大牢
劲风-威晨鲁B : 房地产行业本质是政治
北欧-资药封 : 如果政府为了社会稳定，那么调控房地产业是必然的
吳---做多银行 : 太大言欺人了吧
孤鸿人海-华控 : 容易违反群规了 说多了 弄不好被封群
庄主－马华招 : 谈的是房地产行业的分析哈
吳---做多银行 : 是啊
吳---做多银行 : 言论自由又不是一年两年了
劲风-威晨鲁B : 很多事情 是明摆的 但是不是说
庄主－马华招 : 房地产行业基本面之真相分析
劲风-威晨鲁B : 言论自由又不是一年两年了 弄是没有吃过苦头
tyt－封招平 : 带头闭嘴
劲风-威晨鲁B : 埋头赚钱 养活老小 就是对社会最大的贡献
劲风-威晨鲁B : 赚多就帮助帮助弱者 更是实际的贡献
劲风-威晨鲁B : 房地产行业 一堆堆 构思 没有什么好讨论的
北欧-资药封 : 大家注意了，当房价高于大多数人的承受力时，是妨碍经济发展的
劲风-威晨鲁B : 大家注意了，当房价高于大多数人的承受力时，是妨碍经济发展的 反对这个言论
劲风-威晨鲁B : 高了 就不买好了
tyt－封招平 : 目前没有，以后不一定
北欧-资药封 : 因为家庭的收入都用于负担房款了

一般推高 一边骂娘
农夫-真金品 : 北欧的担忧很正确。房地产一股独大，造成消费不振

劲风-威晨鲁B : 砖头不是米饭 没有会死人吗
劲风-威晨鲁B : 我就告诉你 房地产不独大，同样消费不振
劲风-威晨鲁B : 98-2002年 地产没有起来 消费有吗?
劲风-威晨鲁B : 同样没有
农夫-真金品 : 劲风不当家不知道柴米油盐贵。你不知道老百姓对家的需求
劲风-威晨鲁B : 完全租啊
劲风-威晨鲁B : 我结婚的时候是租的 为什么现在80后就不能租房子结婚
劲风-威晨鲁B : 完全没有道理的是
陈福力-B股 : 年轻人没有实力，但欲望却最强
劲风-威晨鲁B : 所以 这个根本
北欧-资药封 : 因为大部分人的想法跟你不一样
tyt－封招平 : ，房子要不足，去哪里租？ 房源真的紧张吗？
农夫-真金品 : 这个根本没法改变。

劲风-威晨鲁B : 没有实力 还要泡美女 找死
北欧-资药封 : 房子对大多数人的“归属感”很重要
劲风-威晨鲁B : 放心 大量房子空着呢
农夫-真金品 : 既然大部分的想法没法改变，大部分就把钱套在房子上了，消费自然不振

天意--广厦华发 : 如何理解房地产行业(2009-12-16 12:33:03)标签：房产 财经 人口密度 房价 胡焕庸 中国 杂谈 分类：行业研究
地产一直是投资者关心的话题,地产的发展趋势和政策的导向一直是大家对于行业多空的激烈争论的焦点.最近在医院也在冷静的思考这个难解
的话题.对于政策的调控,从2003年以来,一直没有间断过,事实证明,是越调控房价越高(2008年是有下跌,根本的原因不在于调控,而在于发生的
是百年一遇的经济危机).
就本次的调控手段:土地、金融、税收等政策；具体的不得而知，但是，这些手段改变不了房价上涨的趋势（除非再次运用行政自杀式的方式-
---牺牲中国经济的增长）。
作为消费者自己心理有本帐，他们知道自己在做什么。
房地产行业的发展趋势：
1、供求关系极度不平衡；中国40%的国土面积要承载70%的人口，决定了土地是供不应求的，这不是由人的意志为转移的。政府的18亿亩的耕地
红线政策更始决定了土地的供应是不够的。中国的人口的分布密度已经几百年没有改变，目前不会，未来也不会，这是由中国的地理环境决定
的，而不是由经济条件所决定的。
2、中国的工业化，加剧了城市中心化，人口继续向中心城市转移的速度并不会减缓。在中国的人口增长没有达到高峰的时候，中心城市的房价
上涨的速度也不会停止，这也不是由外力来决定的。
3、中国的制造业将成为世界性的制造中心，中国的廉价的人力资源成本决定了，未来中国成为世界中心的趋势也不会发生改变（除非中国发生
重大的政治风险，目前没有看到）。全球的资本转移的速度不会改变。
tyt－封招平 : 消费不仅仅受房子挤压，还有两大山呢
北欧-资药封 :  
农夫-真金品 : 对，还有山

劲风-威晨鲁B : 很多问题 根本不是问题 哈哈
农夫-真金品 : 现实问题

北欧-资药封 : 所以中国经济转型很困难
tyt－封招平 : 租金才反应真实的房子紧缺程度，而不是房价
天意--广厦华发 : http://search.10jqka.com.cn/snapshot/20091217/6RoHn1Bn11VB532mECIJPudgT3XeoLo1hyxgGVmWuvo~.html如何理解房地
产行业看看这个.
北欧-资药封 : 所以中国经济转型很困难，消费和创新大部分都只能政府来做。
劲风-威晨鲁B : 价值投资 主要看本身 不是看价格 哈哈
劲风-威晨鲁B : 价值投资 主要看本质 不是看价格 哈哈
劲风-威晨鲁B : 租金上海 10年涨的幅度不高100%
劲风-威晨鲁B : 房价涨了 10倍 泡泡 5倍
tyt－封招平 : 对，10年100％才是是真实的需求，
tyt－封招平 : 转换成CPI大约7％
农夫-真金品 : 兄弟们，房地产存在泡沫就不要论证了吧
劲风-威晨鲁B : 我租房子 我知道
农夫-真金品 : 我们讨论的是政策会不会主动去刺破这个泡沫，以及这个泡沫的长期存在对消费的影响。
劲风-威晨鲁B : 这个不是我们讨论的能力范围 哈哈
劲风-威晨鲁B : 超过我们能力的圈子了
tyt－封招平 : 泡泡没问题了，是泡泡可能还能变大，这个泡泡很有弹性
天意--广厦华发 : 不是又出国四条了吗?
农夫-真金品 : 有泡泡，这个群里99%的人会赞同的

农夫-真金品 : 不用论证

陈福力-B股 : 上海十年租金涨1倍不到？
这个不对吧
tyt－封招平 : 差不多
tyt－封招平 : 浦东例外
tyt－封招平 : 北京也差不多
tyt－封招平 : CBD例外
北欧-资药封 : 可能说的对，这才是真实需求
农夫-真金品 : 租金跟不上房价，租售比才会不断提高。泡沫本身就是用租售比来衡量的。TYT说的，细节可能会错，总体是对的

陈福力-B股 : 黄山的租售比多少，谁清楚？
陈福力-B股 : 黄山市，黄山脚上的地产
农夫-真金品 :  
劲风-威晨鲁B : 我2000年在上海 租2房一厅 很普通 2000 一个月 现在大约4000一个月
孤鸿人海-华控 : 9年涨一倍？
劲风-威晨鲁B : 南京 98年 50平方 是550一个月 现在大约1100 左右
劲风-威晨鲁B : 98年 房子价格2000-3000 均价 现在是10000-25000 泡泡好象不太大啊 哈哈
劲风-威晨鲁B : 欢迎来南京炒房子
tyt－封招平 : 二线的确不太大
陈福力-B股 : 如果看好，不如买地产股
江苏的新城B
tyt－封招平 : 一线不是特别大
劲风-威晨鲁B : 呵呵
劲风-威晨鲁B : 弄是B的庄稼 我们不感玩
劲风-威晨鲁B : 拿纸币开铐 用鞋带上吊=创新中国
庄主－马华招 : 实例：广州88平方房子，房价100万，租金2200元
陈福力-B股 : 庄主这个可以租2500，配家私家电
劲风-威晨鲁B : 严格考察先2200 交税没有啊 装修折旧没有啊 有没有考虑空置时间啊?
陈福力-B股 : 实例2：广州71平，55-60万，租1300
劲风-威晨鲁B : 这些都考虑 在谈
庄主－马华招 : 税不交，8－9年房，1年空置半月左右
劲风-威晨鲁B : (1300 *0.95-100)*0.9=1021
1年空置半月左右 太少 一般是空10% 商业楼盘是这样算的
劲风-威晨鲁B : 至少一个月
劲风-威晨鲁B : 税你没有交 那是你违法
劲风-威晨鲁B : 违法成本要计算的
劲风-威晨鲁B : 最后你发现PE=50-60
庄主－马华招 : 就是说租房不合算啊
劲风-威晨鲁B : 还不包括房子本身折旧
劲风-威晨鲁B : 当然
劲风-威晨鲁B : 租方的核算 房东长期完蛋
劲风-威晨鲁B : 你按50年DCF计算看看 哈哈
庄主－马华招 : 房东 享受了房子升值
庄主－马华招 : 这个你算了没有？
劲风-威晨鲁B : 房东 享受了房子升值 没有房租的房子根本没有升的基础 操作而已
陈福力-B股 : GYF的算法合理点：
房价PE的E，是房价长期平均涨幅+房租-折旧-中介费-装修
房租是红利
劲风-威晨鲁B : 房东 享受了房子升值 =投机
庄主－马华招 : 现在高估了，哈哈
劲风-威晨鲁B : 我买PE=60的 股票 享受红利+股票升值 哈哈
劲风-威晨鲁B : PE=50的房子如何长期升值法?
tyt－封招平 : 劲风，提醒一下，CPI对房子有利，对大多数股票不利
劲风-威晨鲁B : 错
劲风-威晨鲁B : CPI小的时候 对大多数股票有利
tyt－封招平 : 仅仅提醒
劲风-威晨鲁B : CPI大的时候 对大多数股票有害
劲风-威晨鲁B : CPI=20%的时候 地产就完蛋了
庄主－马华招 : 长期持有，10年翻倍
劲风-威晨鲁B : 你相信不 通常情况下
tyt－封招平 :  
劲风-威晨鲁B : 如果你持有 房子年龄在50年上面的 随时可能倒掉 还翻倍呢
劲风-威晨鲁B : 如果把房子看着股票 什么就明白了
正常 房子在PE<15的时候可以考虑 <=10 是很好的机会
庄主－马华招 : 难有这个机会
劲风-威晨鲁B : 在中国 估计要等很多年才有
tyt－封招平 : 你的P是什么？E是？
劲风-威晨鲁B : 98年-2002年 机会很多的
庄主－马华招 : 投资房产的一般取收益率8％的时候出手
劲风-威晨鲁B : p是房价 E是严格计算的年房租
tyt－封招平 :  
劲风-威晨鲁B : E是严格计算的净年房租
劲风-威晨鲁B : 100/8= 12.5 PE
天意--广厦华发 : 2000年2000一平米感觉很贵了.现在回过头来看.2000是地板价了
天意--广厦华发 : 这怎么解释啊?
劲风-威晨鲁B : 当然可以考虑
劲风-威晨鲁B : 哪个时候傻子多啊
劲风-威晨鲁B : 我98年买的房子 2001年 原价都买不掉
劲风-威晨鲁B : 2007年翻了4倍
劲风-威晨鲁B : 房子还是哪个房子 收入还是哪个收入 地段还是哪个地段 租金还是哪个租金
庄主－马华招 :  
让风吹-茅苏平 : 现在普通老百姓都有这种意识：买房子就是投资，肯定赚钱
劲风-威晨鲁B : 什么道理大家一懂 就完蛋了
陈福力-B股 : 劲风在哪个城市
让风吹-茅苏平 : 身边经常有人说，有钱我就买他几套房子
庄主－马华招 : 特别是有米的人
劲风-威晨鲁B : 南京的
让风吹-茅苏平 : 房价真的能一直往上涨吗
天意--广厦华发 : 天意--广厦华发:
2000年2000一平米感觉很贵了.现在回过头来看.2000是地板价了
会不会出现这样的情况.现在2万一平米的房子,十年后来看也像现在看十年前2000元的房子一样便宜?
劲风-威晨鲁B : 摆脱 我96年结婚 是租房子的
陈福力-B股 : 南京07和今年涨的凶
劲风-威晨鲁B : 还要给养活2老人
陈福力-B股 : 你出手没？
庄主－马华招 : 劲风 投资了好多套，有心得
天意--广厦华发 : 嗯.长江路9号都涨到3万一平米了.
劲风-威晨鲁B : 卖掉一套
劲风-威晨鲁B : 还有一套 老婆不让卖
劲风-威晨鲁B : 3万一平米 小意思 哈哈
劲风-威晨鲁B : 还有5万的呢
tyt－封招平 : 劲风现在还能这么理性，佩服
劲风-威晨鲁B : 要我个人意思 我卖光
农夫-真金品 : 劲风-威晨鲁B:
正常 房子在PE<15的时候可以考虑 <=10 是很好的机会

群里有人看过房子有这种好机会吗
劲风-威晨鲁B : 租房子
劲风-威晨鲁B : 2002年前绝对很多
劲风-威晨鲁B : 我亲身感受啊
庄主－马华招 : 农夫-真金品:
劲风-威晨鲁B:
正常 房子在PE<15的时候可以考虑 <=10 是很好的机会

群里有人看过房子有这种好机会吗
有过
农夫-真金品 : 这种机会，应该把握

庄主－马华招 : 有同事安此原则搞了很多套
劲风-威晨鲁B : 我也是现在才想清楚的
tyt－封招平 : 看来庄主的经历也很丰富
庄主－马华招 : 就是8％回报率
劲风-威晨鲁B : 2003年我一个同事 有200w现金 死活不买房子
庄主－马华招 : 不是我啊
劲风-威晨鲁B : 我2003年在5千多买了另外一套
让风吹-茅苏平 : 03年买茅台啊，放到现在比房子赚多了
tyt－封招平 :  
劲风-威晨鲁B : PE不到15
劲风-威晨鲁B : 现在PE在35-40之间
庄主－马华招 : 还古董呢 现在几百倍了，呵呵
让风吹-茅苏平 : 房子PE怎么算的
让风吹-茅苏平 : 房租房价比吗
劲风-威晨鲁B : 后来哪个同事 在06年狂买房子 现在死抱不卖 号称要等10年
劲风-威晨鲁B : 可以那么算
劲风-威晨鲁B : 前段时间来我家 说09年房子他赚多少多少未来还能赚多少多少
劲风-威晨鲁B : 我隐约可以看到5000点上面 散户的影子
孤鸿人海-华控 : 呵呵 06年买房 是对的
庄主－马华招 :  
劲风-威晨鲁B : 没有安全边际了 哈哈
庄主－马华招 : 04年底买房是对 的
孤鸿人海-华控 : 虽然 买茅台苏宁比买房赚得多 但是有能力买到苏宁茅台的少 而买房子的人很多
劲风-威晨鲁B : 03年5千 可以买很好房子 06年7千只能买很一般的房子
孤鸿人海-华控 : 再过十年 房价也很难跌到06年初水平
孤鸿人海-华控 : 只能说 你比你同事水平高 不代表他的行为是错的
劲风-威晨鲁B : 再过十年 房价也很难跌到06年初水平 你结论何在?
劲风-威晨鲁B : 没有对错
陈福力-B股 : 现在房子差不多是股市的530吧
孤鸿人海-华控 : 这个不讨论 就跟巴菲特赌 期货点位一样
陈福力-B股 : 如果到60-100PE，也不出奇
劲风-威晨鲁B : 起码我不去刀口添血
孤鸿人海-华控 : 巴菲特也对赌 十年后指数点位高于十年前
劲风-威晨鲁B : 指数是没有问题的 房子未必
农夫-真金品 : 北京房子，现在大概在42倍PE水平

孤鸿人海-华控 : 房子的问题 比指数还少
劲风-威晨鲁B : 因为指数成分股是换的 房子没有办法换
孤鸿人海-华控 : 指数跌跌 影响少于 房价跌跌
庄主－马华招 : 十年后指数点位高于现在1倍，应该没问题吧
孤鸿人海-华控 : 但是 房子位置好的话 是风吹雨打 影响不大的 指数系统风险大于好位置房子
庄主－马华招 : 十年后房子价格是现在的2倍，应该没问题吧
农夫-真金品 : 5秒钟不到，你涨一倍了

农夫-真金品 :  
庄主－马华招 : 十年后的收入是现在的多少？十年后的物价是现在多少？
劲风-威晨鲁B : 房子位置好的话=伟大的企业 哈哈什么价格都可以买 长期持有 哈哈
陈福力-B股 : 孤鸿人海-华控:
但是 房子位置好的话 是风吹雨打 影响不大的 指数系统风险大于好位置房子
但房子均使用了50-80%的杠杆，风险大
孤鸿人海-华控 : 当然 投机房子不可取 不过好价格买到好房子也是没有问题的 买房本来跟买股方法区别不大
陈福力-B股 : 香港负资产才10年
孤鸿人海-华控 : 这个问题要讨论细化下去 是没有答案的
劲风-威晨鲁B : 香港 如果没有大陆 死抗 那些负的现在或许还在负
庄主－马华招 : 10年前的技术农民日薪不到30，现在是130
孤鸿人海-华控 : 毕竟好房子 和好股票一样 都是经得起时间的 在讨论就变成如何选好房子和选好股票了
劲风-威晨鲁B : 10年前的技术农民日薪不到30，现在是130 算了吧 一看你就没有调查过
庄主－马华招 : 高于现在1倍＝是现在的2倍啊
庄主－马华招 : 没调查过？
庄主－马华招 : 亲戚
劲风-威晨鲁B : 你去大街调查看看 有几个农民工大于130的一天的
孤鸿人海-华控 : 我记得海口市区的房子 89年是几元钱一平方 现在是几万元一平方 呵呵
劲风-威晨鲁B : 南京 满大街都没有几个

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gyf-申购新股
韩正：2012年前确保建设30万套经适房
2009年12月17日14:00　来源： 手机免费访问：hexun.com 好文我顶(0) 　　本报讯 日前召开的全市区县长座谈会上传出信息，上海市将加快经济适用房建设进度，扩大供应规模，确保到2012年建设30万套经济适用房。  
gyf-申购新股
算30万套解决100万人，4年  
gyf-申购新股
上海有2000万人，一半以上应该有资格（以后逐步放宽准入条件），也就是解决1000万，用40年  
gyf-申购新股
估计速度不会越来越快吧，因为土地受限  
gyf-申购新股
而上海人口，预计将来会达到3000万  
SAM-建行赤B封
呵呵，第一批经适房的位置我看了，跟垃圾无异
gyf-申购新股
与周围相比便宜哦  
SAM-建行赤B封
是否是个忽悠工程还不得知
SAM-建行赤B封
反正位置是很偏的
SAM-建行赤B封
里面的经适房是否为房型楼层有缺陷的房子不得知
gyf-申购新股
最近我反复在考虑房价问题，有些心得：  
gyf-申购新股
1.就像一个东西，炒得太高，还在炒，不是自己找棺材？比如，股票  
gyf-申购新股
如果说，6000点，还在炒，不是笨蛋一个，怎么可能是坏蛋？  
SAM-建行赤B封
现在有些股票还不高啊
gyf-申购新股
所以，现在的房价，这么高，有一定的道理，不是全部都是坏蛋在“炒”  
gyf-申购新股
原因之一，是我国人均耕地面积非常少（也就是能造房子的面积）  
林本木-封万B
市场永远不可能平稳，不是过高，就是过低。
gyf-申购新股
因此，我国的人民，如果收入与国外某个国家一样，则房价应该高一些  
SAM-建行赤B封
中国人多是个问题
gyf-申购新股
2.人均收入问题  
SAM-建行赤B封
上海北京的房子之所以贵不是没道理，我觉得
SAM-建行赤B封
不可能便宜到让全国每家每户都有钱才那里置业
SAM-建行赤B封
这是不可能的
gyf-申购新股
假设说，与我国相似的一个国家，人均收入相似，人均耕地相似  
SAM-建行赤B封
因为中国的中心城市，生活水准比起其他地方要高出不是一星半点
gyf-申购新股
那么房价应该接近  
SAM-建行赤B封
所以造成哪些中心城市始终有大量人口涌入
gyf-申购新股
这里有一个人均收入的问题  
gyf-申购新股
以前，我看到一个专家说，统计数据人均收入，大约×1.3才是真正的人均收入  
gyf-申购新股
因为相当一部分的人均收入没统计进去  
gyf-申购新股
我还在猜测贪官的非法收入到底有多少  
SAM-建行赤B封
现在的媒体也挺厉害的，央行不过发行1000亿央票，就能吹成净回笼1200亿，真是服了
SAM-建行赤B封
真是欺负大众不懂这个东西
泡菜-浦发15.7
净回笼一般把回购的数量也算在内
SAM-建行赤B封
媒体没有算到期的对冲数量
泡菜-浦发15.7
央票+回购-到期资金=净回笼
gyf-申购新股
因为，假设100人中间有一个贪官，100人本来人均1000元，合计10万，但是这个贪官多拿了10万元，变成人均2000了  
SAM-建行赤B封
回笼确实是1200亿，但是到期的也有1100亿
泡菜-浦发15.7
央票+正回购-到期资金=净回笼
SAM-建行赤B封
利用此类模糊消息和概念糊弄大众制造恐惧气氛是这些媒体的拿手绝活
gyf-申购新股
这个就是可能说，国外发达国家房价收入比6，而我国不发达，人均耕地少，则12正常，而现在假设是24  
gyf-申购新股
这个24也许考虑到贪官的那些钱，实际是12而已
林本木-封万B
与香港比，大陆房价也不过份。
gyf-申购新股
则在现在的情况下，房价是正常的
gyf-申购新股
可惜是苦了没有什么外快的老百姓
gyf-申购新股
我们会注意到，经济危机了，从08年9月到09年2月，上海房价跌30％，老百姓还在等跌，结果涨上去了
gyf-申购新股
比去年9月的高峰还要高大约30％
林本木-封万B
也与资金成本低有关系。
林本木-封万B
现在可能是利息最低的时侯。
SAM-建行赤B封
上海房价没跌那么多
gyf-申购新股
08年9月开始，老公房跌20％，好的房子，比如徐家汇东方曼哈顿跌30％，我算跌的多的
SAM-建行赤B封
我去年6月买的房子在08年9-09年2这段时间大约还涨了10%
gyf-申购新股
08年9月是当时的最高峰
gyf-申购新股
9－12月是大跌，后来就不动了，慢慢涨了
SAM-建行赤B封
9-12月我买的房子好像也没跌
SAM-建行赤B封
新开了一期的楼盘涨价10%
飞蚂蚁-中石化
税制决定房地产。
飞蚂蚁-中石化
国外的售价收入比如果考虑税费，实质相当于15-20倍了。
星空-招兴死多

飞蚂蚁-中石化
税制一改，中国房产就打回原形了。
飞蚂蚁-中石化
国外的税制改成中国的，房地产也立马暴涨。
星空-招兴死多
蚂蚁什么税，说具体点
飞蚂蚁-中石化
1980's年代的日本。房地产流转，2年以内的，交易所得征收150%加计收入，纳税。
飞蚂蚁-中石化
5年内的，按增值的50%，计入收入，纳税。
飞蚂蚁-中石化
同时房地产保有环节的税费为年均1%，同期美国为4%。
飞蚂蚁-中石化
而我们中国现在房地产不仅没有保有税，没有交易所得税（20%都是形同虚设），而且还能被“进贡”
gyf-申购新股
最厉害的一招就是上房产税
gyf-申购新股
比如，房产税为2％，则房屋价值大约跌一半
飞蚂蚁-中石化
因为政府每年用所有纳税人的钱，包括大量无产阶级的税费，来修路改善地主阶级的交通配套，市政。
飞蚂蚁-中石化
增值被地主阶级享有。无产阶级无份。没有提现谁受益，谁支付服务费用的公平原则。
飞蚂蚁-中石化
所以物业税的出台，能局部缓解，但还没有治本。应该在交易获利环节严格重税。
gyf-申购新股
^_^
考拉－万苏
蚂蚁,交通配套，市政无产阶级还一样能用到,可恶的是免资本家的税,以奖返还,有钱人反到享用低成本
gyf-申购新股
如果物业税为2％（算很高的）。则房价跌一半，房租（就是物业税）再交2％^_^
飞蚂蚁-中石化
所以GYF离开税制，谈什么租售比，谈什么房价收入比，和外国，根本是两回事。容易误导群众。
飞蚂蚁-中石化
任志强说的房价没有泡沫，是大实话。
飞蚂蚁-中石化
如果税制改变了。这房价没泡沫，我立马跳楼。
echomale招封
征税在土地资源非常丰富，房屋供应大的情况下有用，如果房产供不应求，税费也会被转嫁给购买者
gyf-申购新股
国外大部分是1％左右的物业税，但是土地是永久的，因此可以算房子每年折旧1％（因为旧了可以拆掉重新造）
gyf-申购新股
而我国土地是国家的，暂时可以算每年折旧2％，与国外1％＋1％接近
echomale招封
增加普通住房供应量，这招还算对路
大道-空仓
房地产的硬性需求和我国的畸形的人口年龄结构有关。我的分析 http://blog.sina.com.cn/s/blog_40aeb67d0100g2o7.html
飞蚂蚁-中石化
考虑土地的升值，每年1%市价征收，20-30年，房子就被政府收了一遍了。我们的70年，还能续，简直是地主的天堂啊。
gyf-申购新股
增加普通房供应量是胡扯
飞蚂蚁-中石化
可恨我悟知晚矣。
gyf-申购新股
土地在哪里
飞蚂蚁-中石化
建议大家搜索，英国人写的“房价、银行和泡沫”
飞蚂蚁-中石化
圣经啊。
gyf-申购新股
我国很多的人，现在根本没在意土地是国家的，把房屋的折旧少算了
飞蚂蚁-中石化
我也就是一直读到这本书，才可能是任督二脉打通了。
考拉－万苏
介绍下读书必得
围城--长江电力
你的,我的,早晚都是别人的
考拉－万苏
心得
飞蚂蚁-中石化
税制不改，中国房价无泡沫。
飞蚂蚁-中石化
现有税制，国外房价不便宜。
飞蚂蚁-中石化
OVER
gyf-申购新股
没关系，飞蚂蚁股票赚来的钱可能超过房价涨幅的
music-空仓
真是惭愧，蚂蚁说的，没看懂
gyf-申购新股
国外1％左右的物业税，空关，缴税，没现金收入，出租，往往交50％的房租税
gyf-申购新股
所以持有房子如果不卖，收益并不高
飞蚂蚁-中石化
引申开来，税制代表了政府对待地主食利阶层和无产阶级的态度。这个不改变，或者政治压力不促使改变，房价长期向上。
gyf-申购新股
1因为房子不交税，因此房价奇高，地价奇高，地方政府收入奇高
飞蚂蚁-中石化
Music  21:18:21
  http://www.china-pub.com/823189
Music  21:18:26
你说的是这本书吗

gyf-申购新股
2.因为土地趋向枯竭，地方政府要收物业税了
考拉－万苏
中国房 价不能脱离政会做为其中一个重要角色,推高者
gyf-申购新股
－－－－房价奇高，买不起，横下心来买，一了百了哈哈
－－－－对不起，要手物业税了^_^
考拉－万苏
政府
gyf-申购新股
最可怕的是在最高点（6000点）憋不住了，买进最高价的房子，接下来马上交物业税^_^
考拉－万苏
卖土地,收房产税是地方收入的大头,靠房地产赚钱的政府能降房价,鬼才信
gyf-申购新股
比股票还要难逃，因为期限限制你
飞蚂蚁-中石化
房价整体已经过头了。不过税制不改，别指望一路跌下来。
考拉－万苏
央二在说那个汪建中
gyf-申购新股
刀悬在头上（物业税）也会让房价下跌的
gyf-申购新股
实际上，楼市的下一步走向与“国四条”发布后，地方政府出台的实施细则密切相关。
　　对于楼市未来可能出台的新政策，上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(博客)提出了几种可能，其中包括二套房贷明年要进一步紧缩；针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出，并极有可能在部分城市试点；对外资购房可能会重新紧缩等。

农夫-真金品
蚂蚁找到了刺破房价泡沫的最好办法，税
房价泡沫不破的关键正是，政府明知道有这么好的办法，就是不实行这个办法。原因在于，政府是房价泡沫的受益主体
TOM-长电
特别是地方政府！
农夫-真金品
一 房价问题
记 者：蜗居把房价问题推向高峰。房地产泡沫谁该负责？政府会不会调控房价？
星在那：房地产大致1/3的利润归土地，1/3的利润归开发商，1/3的利润归银行贷款.其中土地全部归国家，开发商一半是国字号的，比如招商地产，比如保利地产，比如中海地产，比如华润地产。。。银行基本都是国家的。而且，开发商归民营企业的那一半利润，部分还得通过税收方式上交政府。
结论：房地产泡沫的即得利益主体是政府。既然泡沫的受益人是政府，政府会主动刺破这个泡沫吗？

显然，房地产泡沫不要指望政府来解决。政府会经常出台一些安抚政策，比如物业税，比如提高首付比例，比如加息。。。这些都是安抚政策。目的是缓和社会矛盾，制造和谐局面，不是老百姓想当然的政府在为民做主。

那么，房价泡沫会不会破灭？政策不会改变经济规律，只会延缓。所以，破灭是必然的。但是，因为土地的供应受地方政府控制，只要地方政府人为控制土地供应节奏，就会人为制造供应紧缺。这样一来，经济规律的作用被延缓了，泡沫的破灭时间被拉长了。短期内想看到房价崩盘的老百姓，概率很小。除非有外力的刺激。

gyf-申购新股
这个办法很难实行
gyf-申购新股
国外往往是第一套房子就需要交物业税的
农夫-真金品
这是我写的，结合今天在兄弟群的聊天记录
围城--长江电力
这个,可以发点言的,国策啊,中国一穷二白,以前依靠向农民借钱搞工业化,于是有剪刀差,现在要向大家借钱搞城镇化,依靠大家负债,然后工作还债
围城--长江电力
一切都是国策
gyf-申购新股
如果上海实行，则市中心很多老人住在那里，历史造成的，老公房，100多万，交1万多的税，2个老人月收入3000元，交1000元
围城--长江电力
要不然,人口问题,落后问题,一盘大棋,怎么下啊
围城--长江电力
就是把国债转换成了金融债
围城--长江电力
如是而已
gyf-申购新股
如果第二套房开始收税，则马上几十万人离婚（仅仅上海）
农夫-真金品
房地产泡沫涉及到内需问题
农夫-真金品
内需问题涉及到经济结构问题
农夫-真金品
这是一个毒瘤
考拉－万苏
gyf-申购新股:18
如果第二套房开始收税，则马上几十万人离婚（仅仅上海） -------------------------------------------------中国人聪明,上有政策下有对策
gyf-申购新股
如果140平米以上缴税，则郊县30万的缴税，上海外滩1000万的不缴税（10万一平米）
gyf-申购新股
如果100万的缴税，则外地别墅不交税，上海老公房缴税
gyf-申购新股
所以现在很麻烦
gyf-申购新股
香港是出租才缴税，好像是交15％，如果我国收，则房租大涨，现在房奴吃不消，租奴也吃不消
gyf-申购新股
外地白领在上海，好多人也买房，就是不愿意成为租奴，交了几十年房租，房子还是别人的，不如贷款买房
gyf-申购新股
还有，租奴一直被房东赶来赶去，一年换一个地方
围城--长江电力
这是一场红利盛宴,一场人口灾难,盛世都差不多,就那么几十年,现在买房,古时买地,和动物世界也差不多,表面兴旺的时候,也就是灾难深重的时候
gyf-申购新股
如果没有物业税，房价很高，如果收物业税，则租奴买了以后，不交房租了，改交物业税物业费
农夫-真金品
刺破泡沫的方法N条
泡沫不破的原因只有1条
政府是受益主体，没刺破动机
gyf-申购新股
大家都买不起，大家不买，炒房的不就被套牢了么？（就像股市6000点）
gyf-申购新股
如果说，不会套牢，那就是因为物有所值
农夫-真金品
这是不可能的，老百姓拼死拼活，透支了2辈子的收入，也要买
gyf-申购新股
我同意现在有泡沫，但是泡沫并不很大（与股市大盘相似）
围城--长江电力
至从1929年之后,就是泡沫国策化,从一场泡沫到另一场泡沫,过渡得好,就好些,过渡得不好,就出现灾难,然后又用另一场泡沫来挽救灾难,同时制造下一个泡沫
越甲-学习
gyf-申购新股:00
大家都买不起，大家不买，炒房的不就被套牢了么？（就像股市6000点）  
gyf-申购新股
gyf 16:46:42
对楼市怎么看？

偷笑 16:47:03
长期还上
gyf 16:49:16
明年？

偷笑 16:51:28
不知道了
gyf 16:56:35
^_^

偷笑 17:07:55
怎样看股市？
gyf 17:09:42
与楼相近

偷笑 17:10:40
   
围城--长江电力
我可以肯定的是,上头的人都在偷笑:要的就是这种效果,什么泡沫不泡沫
gyf-申购新股
一年来，好像股市比楼市涨得还多哦，怎么没人大声抱怨的？
围城--长江电力
房改十年来,财政也解困了,银行也脱困了,基建也上去了...改革开放以为最大的成功啊,哈哈哈哈
gyf-申购新股
就是因为房子是必需品。大涨以后还必须买。
围城--长江电力
但是,股市却下来了
围城--长江电力
十年来,中国股市没有真正上涨
围城--长江电力
中国股市第一个十年,涨了十倍,第二个十年...
围城--长江电力
考虑通胀因素,如果从2000-2001年算,十年来,中国股市原地踏步
围城--长江电力
一句话,中国负债搞基建,这个流程,郎监管看得最清
围城--长江电力
老百姓通过银行,错钱给开发商,开发商到政府批发土地,加工加价卖给老百姓,政府拿钱搞基建
围城--长江电力
流程在,泡沫在,流程亡,泡沫亡
围城--长江电力
把本来应该发行的建设国债,转变成了金融债,老百姓自己的债
越甲-学习
中国在走美国老路,买房按揭超前消费,中国次贷危机迟早来临.
围城--长江电力
这一盘棋,非常成功,但是下久了,问题也就出来了,适可而止才无后患,但是现在情况,好象停不下来,转不过来,大家都上瘾了

围城--长江电力
结论: 繁荣的本质是灾难,治病的妙药从未有,当前的办法是微调