万科圈钱史

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21年来，万科累计融资9次，达到250亿，而分红仅仅29.9789亿元，因此，万科融资在业内，尤其是基金界早有“圈钱专业户”的噱称。

　　万科圈钱史


万科21年来，分红派现17次，总派现29.9789亿元


　　万科成长性何来？


　　万科成长性有目共睹，但如果抽掉融资这一条，反思万科自1984年来的发展，不难看出，万科每一次的大扩张和度过危机几乎都仰赖于融资。


　　1988年所获的2800万元促成万科前身第一次试水房地产。


　　1991年和1993年所获的1.3亿元和4.5亿港元，则促成了万科最终转身为房地产企业。1997年的融资则扭转了万科在1996年主业增长乏力的困境，1997年其营业收入由上年的负增长21.68%猛然提升至65.37%。


　　1999年、2002年所获的共18亿元，为万科实施扩大市场占有率和规模的战略提供了资金支持。1999年、2000年营业收入增长分别为27.9%、31.71%。2003年营业收入由上年的微幅增长2.68提升至39.47%。2004年的19亿元，实为其前几年高速的圈地速度所买单。2004年、2005年营业收入分别增长20.17%、37.17%。


　　2006年的融资则最得天时地利，期间楼市迎来有史以来最好的时期，至2007年底，其两年营业收入复合增长近3倍。2007年公开增发和2008年的公司债，大大减轻了万科因2007年所犯错误，及陡然转向的楼市带来的压力。


　　万科融资的故事 两次融资促成涉足房地产


　　1988年，万科完成了股份制改造，并由此获得了2800万元资本金。彼时的万科所有资产不过为三个来料加工厂，据万科1988年的招股说明书，其时融资的募投方向在扩大其原有的加工能力上。不过，也正是在这一年的11月18日，万科2000万元购得一块土地使用权为50年住宅用地，并在随后的12月，再次中标拿下另外一块地。


　　1991年万科在深交所上市融资所获1.3亿元人民币，借该次新股发行所获资金，万科开始在上海等东南海沿海不断圈地。


　　1993年，万科在争取发行可转债未果之后，借道发行4500万B股融资4.5亿港元。实际上，正是这笔资金使得彼时的万科在国家宏观调控的大背景下，其房地产业务仍然获得长足的发展。此后的三年，万科逐次退出其他业务，确立房地产为主业。1993-1995年三年间，其主营业务增长率分别为63.91%、13.24%、22.50%。


　　两次配股和两次增发


　　时隔四年，万科采取配股融资近3亿元，从1997年的公告看，万科其时资金投向主要为深圳的两个项目及增加土地储备上。在配股前一年1996年，万科整个经营已经遇到了较大的困难，当年营业收入增长率同比猛降21.68%。不过借助配股募集的3亿资金，之后的1997年、1998年、1999年，其营业收入增长率分别为65.37%、15.33%、27.90%。


　　两年过后，万科再次实施配股方案，募集资金达到近6亿元。所拟投方向主要为位于深圳、北京、上海等三个居民住宅项目。其时房地产整个行业形势并不乐观，一边是国内商品房高库存，另一边是持续下降的房地产价格。尽管如此，万科借助募集所得资金的支持，得以进一步扩大市场占有率。


　　2006年初，万科在其2005年年度报告中提出，年内新增1000万平方米的项目储备。万科2006年三季报已将其当时资金所承受的压力表露无遗，其资产负债率达72.1%，比2005年度末提高了11.1个百分点。


　　2007年底的融资规模在2006年的基础上再次加码，从募集资金投向看，其转战二线城市的迹象更为明显，投向的十一项目，其中七个位于二线城市。正是依赖于本次高价增发所获近百亿资金，万科2008年在已深陷调整的房市氛围中，仍然大举拿地，全年新增项目17个，总规划建筑面积422.8万平方米，其中绝大部分为前三季度所得。


如果说2006年的增发给万科带来了实质增长外，2007年底和2008年8月实施的融资则更多是为其2007年所犯错误买单。在地王频出的2007年，万科亦多次高价地，这直接导致其2008年年报，不得不计提存货跌价准备十三个项目，跌价准备总金额达到12.41亿元，其中十一项目为2007年购入的高价地项目。