房地产：重塑市场惩罚机制

越甲

　世界性的危机来临，人们收入普遍下降，而房产价格却没有同比例下降多少，在地产空置率居高不下的情况下，政府出手相救只会扭曲市场的惩罚机制，只会使越来越多的人住不起房子，地产商失去了自救与降低房价的意愿，其结果只会导致未来更多的银行坏帐，而老百姓的利益却受到更大的损害。

　　                                                        —— 李龙达

　　
    （文/李龙达）
　　华尔街绑定了美国经济，房地产绑定了中国经济。房地产的确对于中国经济十分重要，它的重新启动可以对中国经济的增长起到至关重要的促进作用。所以，在中国经济“内忧外患”的情势下，一些经济学家确信，中国要保增长一定会在楼市上大做文章。

　　王石在2009年1月7日的《人民日报》上这样写：“这次的次贷危机就是因为过度刺激住宅的超前消费，所以出现并引发了其他问题”。细想一下，这句话点出了问题的要害，而且问题也十分严峻：

　　1998-2008年的十年间，全国用于房地产开发的土地购置面积31.3亿平方米，而截至2008年底开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于开发商手中。

　　2008年底国内商品房空置面积超过1.3亿平方米，可售面积需要起码15-21个月的时间来消化。细分来看，北京、广州、深圳、上海四大一线城市，未来库存消化的时间为 6-7个月左右，成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市库存消化或需12-16个月。

　　2008全国平均房价下跌不到5%，但是开发商的股价平均跌去80%；开发商在海外发行的债券平均有50%的折让。
按理说，这个行业的“严冬”的确已经到来了，但这个行业“倒牛奶”的迹象似乎还看不到，这至少说明地产行业还没有面临严峻的生存压力，前两年的“超前消费”的确给房地产商帮了很大的忙。

　　问题的严重性在于，房地产把中国经济推向一个两难的境地，救助地产短期内的确可以缓解经济恶化状况，但是它会延缓经济结构的调整，企业投资行为不能得到有效抑制，并在未来导致更多的坏帐。

　　另外，救助地产的后果还将是人民福利的损害。因为，经济走向繁荣之时，房价快速上涨比多数人的工资涨得快；而经济放缓的时候，房价没有下降多少，而人们普遍面临收入缩水的风险。其结果依旧是，越来越多的人买不起房，而房地产行业也很难真正活跃起来。

　　这一轮房地产行业的过热，与政府的参与有很多的关系。在投资拉动的经济体系下，为追求GDP、财政及就业增长的政绩，地方政府难免对房地产业有很多偏爱。更为要紧的是，要素市场化改革导致土地收入可以为地方政府带来额外的财政收入，政府利益参与其中又进一步助长刺激地产投资的冲动。

　　房地产绑定政府与经济肯定不是好事情，它使政府不得不放弃市场自发性的调节，政府的利益参与其中将直接导致市场运行机制受到扭曲。为了缓解严峻的经济形势与就业压力（这是任何政府历来都必须面临的问题），不至于看到萧条的景象，政府不得不出手救助，去消化过剩的库存，地产商可能放弃作为等待政府出手救援，其结果仍旧是维持了高房价，国内人民的利益受到了损害。

　　危机来临，市场自发性调节更有利于行业的健康发展，房价下跌的确会导致很多地产商经营状况恶化，并短期内增加银行的坏帐，在价格下跌到位，又会重新激活市场。我们相信市场调节会比政府直接参与其中更加有效，市场调节不仅引入激励机制，也引入惩罚机制，这两种机制都发挥作用，房地产行业才会长期健康发展。
在现实经济中，政府只要参与征税就已经表明了它参与了市场调节，事实证明政府不仅可以参与调节，而且可以有效参与调节。问题在于，政府可以参与市场调节但不能扭曲市场运行机制，政府要做的是在市场能够有效调节的时候就去发挥它的作用。对于市场调节解决不了的问题，政府应重力参与，比如为低收入群体盖廉租房。

　　在当前条件下，无论是政府对这个在政策上行业松动还是不松动，国内经济与人民福利都会受到损害。在面临房地产危机的问题上，我们要做的是重塑市场惩罚机制，鼓励房地产企业实施自救，而政府更多的注意力应集中于解决低收入阶层的住房问题上。

王小坏

呵呵，结论不痛不痒。政府何时，以何种方式退出直接利益团体，才是解决问题的根本之道，但此道遥遥。。。