浴火重生：09年房地产系列分析之三

越甲

文/陈真诚



（内容导读：从某种意义来说，“购房落户”政策，对近期内刺激房地产消费具有一定的意义，具有一定的肯定价值，而且，就政策本身及其涉及的房地产救市与公平等等方面来说，基于中国社会经济的实际情况来看，公平或难扭过房地产救市这条大腿…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构、的评价。）



购房落户，各地政府再掀政策救市潮

2008年，中国房地产市场深度调整，房地产市场持续低迷。2008年11月以来，中央及一些地方政府密集出台了如减税、降息等相关救市政策。尽管多重政策出台对房地产的效果尚未显现，但已经释放了一批积累已久的购买力，2008年11月一些地区的房地产成交还是有了一定的相对增长，但反弹的势头已经式微。2008年12月以来，尤其春节和今年1月份其间，由于中央和地方陆续出台的“救市新政”对房地产市场的刺激效应正逐渐淡化，全国房地产市场又渐渐回归冷清，成交下降。第一创业公布的监测数据显示，今年1月份，上海、北京、深圳三地新房成交量环比下跌均超过40%，南京、武汉、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之间。于是，在房地产市场持续不振的背景下，各地方政府近期也纷纷开始出台或酝酿新一轮的救市政策，又有一些城市、地区再次推出了“购房落户”政策，以刺激房地产市场消费，刺激房地产成交。在整个房地产市场持续成交低迷的现状下,各地政府出台“购房落户”、“购房退税”等救市政策,表现出了政府力挺房地产市场的信心和决心。

就刺激房地产成交效果而言，“购房入户”或将与“购房退税”一样，或可成为除直接大幅降价之外最可能有效刺激成交的手段之一。由于购房入户政策推行较为容易，“购房落户”政策在户口指标不太紧张的城市“复制”可能性较大。因此，本文作者陈真诚分析认为，根据目前的形势来看，随着前期房地产救市的政策效应正逐步减弱，各地方政府制定出台“购房落户”、“ 购房退税”等政策的可能性正在加大，从而可能形成新一轮政府出台政策救市的主要内容。
鱼贯而出，不少地方政府已经出台购房落户政策

“购房落户”政策始于上世纪90年代后期，较早推出的有北京、上海等大型城市之后，更多城市纷纷效仿。但后来由于该政策导致城市人口过快增长，进而引发教育、社保负担较重等问题，不少城市又相继取消。

由于天津房地产持续萎靡不振，因此，春节刚过，天津市政府就向房地产市场抛出了将放宽蓝印户口政策这个救市举措：从2009年2月4日起开始正式执行，申办蓝印户口的购房款标准由原来统一的100万元调低：天津市内六区、塘沽区（含开发区、保税区）80万元，环城四区和汉沽区、大港区为60万元；宝坻区、武清区和三县为40万元。

而在天津高调降低蓝印户口门槛之前，已有一些二三线城市开始出台或放宽“购房落户”政策。

2008年10月，杭州市将购房入户政策实施范围由经济开发区、高新开发区（滨江）、钱江新城区域扩大到主城区，落户主城区的购房标准最低为80万。

2008年12月12日，成都市率先正式开办“购房落户”新政。

2009年1月19日，武汉市发布购房落户新政的细则，对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确。

2009年1月20日，重庆推出“2009年房地产市场刺激新政17条”，其中就有放宽外来购房者入户限制的相关内容；

2月3日，天津市政府宣布申办天津市蓝印户口的购房款标准，由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区80万元，环城四区和汉沽区、大港区60万元，宝坻区、武清区和三县40万元。

2009年2月9日，温州市政府出台《温州市人民政府关于促进房地产市场健康稳定发展的意见》，具体内容共计十七条。其中第五条就是，继续落实购房入户政策。凡在市区购房建筑面积60平方米以上且人均建筑面积不低于20平方米，或购房金额在20万元以上且人均金额不低于7万元的人员，在市区居住1年以上的，可以申请其本人、配偶和18周岁以下未成年子女在市区落户。

此外，在长沙，取消了以往购房落户需要60平米及以上条件限制。

在河北保定，凡在市区城区购买商品住房，无论购买面积和金额，均可无条件办理购房者本人以及直系亲属的市区户口，同时取消户籍保税登记，购房落户不再受房屋限制，买二手房也可以落户了。

《2008年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2008年底，上海常住人口总数为1888.46万人，其中户籍常住人口1371.04万人。上海市人口和计生部门统计显示，截至2007年底，上海流动人口约为660万人，约411.5万来沪人员办理了上海居住证件。

据悉，上海浦东区已经率先允许居住证转办户籍。目前，在上海浦东作为国家首批“海外高层次人才创新创业基地”的浦东张江高科技园区，有9000多人属于海归派，除部分顶尖人才在引进时同时解决其户口问题之外，其他人才皆面临落户问题。上海张江（集团）有限公司去年年中调查园区内来自全国各地以及海归人才如何在沪安家的情况，结果发现人才瓶颈中落户问题首当其冲。上海市长韩正曾面向媒体宣布今年二月将出台人才居住证转户籍办法。因户籍影响人才引进的情况在全国决不是个别现象，上海市的这一举措可能在全国引发连锁效应。有媒体评论说，这是自1978年改革开放以来，上海第四次户籍松动，此次户籍制度改革的重点是吸引人才，或能为众多持有上海居住证的人士及外地人才打开入沪之门。只是，舆论很关注的是，上海的户籍新政，能否撬动中国大城市户籍改革的坚冰，并引发全国范围的连锁效应？

2009年2月15日，国务院办公厅发出通知强调，对企业招用非本地户籍的普通高校专科以上毕业生，各地城市应取消落户限制（直辖市按有关规定执行）。2009年2月17日《劳动报》报道称，上海正在贯彻执行落实国务院提出的专科以上高校毕业生落户不受限制的政策，有关部门正在积极制定一套若干意见，以政策形式为来沪工作的人才创造更好发展环境。

新华社上海2009年2月17日日电报道称上海居住证累计满7年可转户口。上海市副市长胡延照17日在2009年上海市人力资源和社会保障工作会议上说，不久后出台的上海有关户籍政策将从以往的“指标限定”转为“条件管理”，今后居住证转户口将逐步增加。

胡延照说，上海调整户籍政策的制度安排总体方向，是使居住证转户口逐步增加，而直接落户相对减少。

上海市政府已经否认出台“蓝印户口政策”刺激房市，只是，仍留有余地，表示“会根据市场变化，及时研究出台新的政策”。

2009年2月13日，广东省十一届人大二次会议正式开幕，广东省建设厅提交给与会代表的参阅材料《2008年我省房地产市场运行情况及2009年工作思路》中提出，拟在有条件城市放宽“购房入户”政策。这是自2008年10月杭州扩大购房入户政策实施范围、2008年12月成都率先恢复购房落户政策，武汉、天津、重庆、济南等大中城市纷纷效仿之后，第一个拟推“购房落户”政策的省份。其实早在2008年10月27日,广东省房协就向广东省政府提交了《关于支持居民住房消费的政策建议》,其中第8条就是鼓励有条件的城市实施“购房入户”政策。
广东省未来则面临商品房库存消化的巨大压力，或为本次拟放宽购房落户政策的主要原因。不过，广东省的“购房入户”政策目前还仅停留在指导性的政策层面。广州、东莞等主要城市纷纷公开表示目前还没有放宽入户政策的计划，深圳市长许宗衡也表示,还要作非常理性的判断和研究，广东省委副书记、深圳市委书记刘玉浦2009年2月17日在广东省十一届人大二次会议深圳团分组讨论时更表示，我是反对购房入户的，买了房就入户，将增加很多管理成本，深圳也容纳不了这么多人。购房入户说明有钱的人就可以入户，没钱的就进不来。现在深圳的常住人口870万，流动人口达1200万，但户籍人口不多，只有212万。现在的户籍政策卡得太死，将认真研究户籍制度的创新，对深圳有用之才，都可以考虑让他们入户。

在如何促进北京房地产市场稳定健康发展、走出市场持续低迷的困境方面，北大教授杨开忠认为，北京不妨效仿重庆、武汉等城市，出台“购房落户”政策，这不仅能刺激房地产市场需求，还可加快户籍体制改革。只是，在中国，因二元化的户籍制度，户口实际上成为了一项附着多项福利、权利的资源，也成为政府手中的权利。通过购房放宽户口政策，将导致外来人口大量涌入，势必会对原有公共资源进行消费，加重公共资源负荷，对社会福利函数产生一定的影响。如北京、上海、深圳等城市，人口容量已接近极限，如果规模进一步扩大，则会影响城市聚集效应的发挥。因此，“购房落户”政策在北京、上海、深圳等城市推出非常困难。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，北京暂时不会出台这样的政策，北京房市还没有到急需类似政策出台的时候。中央也不会出台这样统一的政策，而应该是各地政府自行出台，但要掌握好节奏和力度。因此说，在北京“购房落户”的可能性或不大。



户籍制度，早已深受诟病

由于历史体制遗留下的户口准入之一户籍制度，再加上这一户籍制度下还存在的一个现实问题是，劳动者在工作单位必须都要交四险一金，但是由于管理脱节，现有的劳动保障制度不能联网，医疗保险层层设置障碍，轮到真正使用时却非常不方便，在一个城市交纳的社保，不能转到另一个城市使用……因此，已经成为了严重阻碍社会进步、经济发展和侵犯居民自由选择居住权的制度，其积弊早已深受诟病。事实上，户籍制度问题，也是历年来各地两会始终热议却难以解决的疑难杂症。
好在，中央政府已经考虑到了这个问题，提出要改革户籍制度，逐步予以取消，已经在研究起草户籍制度改革的文件。事实上，我国的户籍改革几年前已先行在中小城市放开，一些中小城市的户籍制度已经取消，按居住地进行户籍登记，一些地区取消了“农业户口”和“非农业户口”的划分，放宽了婴儿落户、夫妻投靠等户籍管理政策。但在诸如北京、上海等特大城市，目前依然实行人口指标控制的户籍管理政策，户口问题比较突出。当前，普通外地人取得北京、上海户口的途径很是狭窄，除通过就学就业、人才引进之外，几无可能。但户籍制度改革的终极目标应该是，最后取消户籍准入制度，所有愿意获得本地户籍的公民，都可以入籍。

只是，由于户籍制度改革牵涉公安部、国家发改委、人力资源和社会保障部等14个部委的工作，千头万绪，绝非能一朝一夕、一步到位地完成。因此，这个背后附带社会福利、教育就学、就业等利益差异的户口资源，应该进行合理的配置。

或因于此，有人认为，在房地产市场低迷的情形下，实施“购房落户”政策，有其合理性，也有其积极意义，不但可能在一定程度上刺激房地产的成交，又可能成为打破户籍壁垒的有益尝试，还可能在一定程度上推动了城市的发展。“购房落户”政策，应与人口、社会管理政策相协调、配套，配之以严格退出制度，杜绝通过买房炒作户口等现象发生。但北京大学法学院教授王锡锌等人认为，购房落户政策，带有着很强的行政色彩，是在用户籍制度的剩余价值来吸引人入市购房，本质是行政对市场干预，是一种直接的通过行政权力、利用行政资源来干预市场的行为，是一种公共权力和公共政策私用的做法。



涉嫌违法、产业歧视、有悖公平，购房落户广受舆论质疑

目前，事实上，“购房落户”政策已引起了舆论大争论。

舆论质疑“购房落户”政策的最关键焦点主要在于，是否公正公平合理，是否合法，是否能效刺激房地产市场等方面

中国政法大学法学院副院长何兵教授对“购房落户”政策的合法性提出了质疑认为，“购房落户”政策等于变相的户口交易，把户口交给开发商与房产一起出售。而户籍管理采取的是国家管理措施，户口就像身份证一样，作为一种公共产品，依法是不能进行买卖的。由于“城乡二元结构”的户籍制度，户口是有含金量的，即便出售，收益也应当由国家所用。一些地方政府出台“购房落户”政策，是为了拯救房市，但政府把户口的价值“补贴”给开发商，必须依照法定程序，例如人大审议通过，同时还得依法公开当前房地产市场发展的具体数据，证明市场必须得到拯救。北京大学法学院教授王锡锌也认为，各地的“购房落户”政策缺乏法律依据，涉嫌违法，也有悖公平准则。首先在权限上存疑，当前的户籍制度是由中央设立和制定的，在权限没有依法下放的情况下，户籍制度改革的权限也属于中央，相关法律、规则由中央制定，而现在不仅是一线城市，甚至二三线城市都在搞户籍改革，超越了行政权限。其次，从公共政策的角度来说，公平就是能够使社会最大众的利益得到最大化，不能使少数人的利益最大化，而让大多数人的利益受损。
户口本身内含有各种价值和福利，既象征一种地位一种身份，背后又附有一系列涉及到民生的权利，象征一种待遇在享受某些有户口“居民”专有福利的时候，如在子女教育、医疗、养老等方面，不再因区别性待遇而需要另外做出支付。如果把宪法赋予每个人平等享有的民生的权利附加在某一种财产上，就出现了不公平的问题。如本地户口与外地户口带来的差别，富人与穷人因财富不同带来的差别，各地购房落户的支付标准也不同等。富人可以花钱买城市户口，把穷人与富人分开，“购房落户”政策实质是富人政策，会造成贫富对立，有悖和谐，践踏公平严，重损害社会公平正义。“购房落户”政策，不但是对外地人的一种歧视，而且将导致城市享受福利的人口增加，进而造成了原有居民的福利在边际效应上的递减。再则，买房可以落户，而买别的就不能落户，也造成了产业歧视。

在CCTV 《新闻会客厅》节目中，北京师范大学教授董藩与北京大学法学院教授王锡锌形成了鲜明的观点对立，董藩认为，房地产这个行业太特殊，今年全国将出现零利润或者全行业的亏损，不能让它再下跌。现在的出发点是救市，但是在当前的情况下，救市就是要托市。希望托市让市场稳定下来，然后市场恢复交易。一些城市或省份，在高考、义务教育或居住生活等方面具有非常明显的优势，如果实施“购房落户”政策，会有一些在高考上困难地区的有钱人，到有优势的城市来购房以落户，帮助解决子女上学的问题，或享受好的生活条件。因此，可能要比别的政策更有效刺激房地产成交。当然，这个政策如果出台后，由于外地人决策、看房买房需要时间，需要个过程，因此，见效具有滞后性。如果实施“购房落户”政策，可以控制户口发放的数量，规定每买一套房子只备一个户口指标，而且，对此前买的房子无效，只有新买房子可能享受这个政策，所以一定会推行交易量。这种效果，在北京、上海这样的大城市可能马上见效，但中等城市见效可能会慢一些。不过，只要北京、上海、深圳这样一线城市，房地产交易量上升，市场有效运行了，其他城市也会起到一个影响作用。但这种措施，并不是要救开发商，是救一个产业和产业链。而王锡锌则认为，救市要让市场通过自己调节恢复其正常的机能，而托市就是维持价格高位，就是按维持现在的房价水平。假如房价高位运行，这时候不是促使楼价回归，而是用“购房落户”等一些外在政策给打强心针，房价依然在高位运行。而且，“购房落户”政策可能会约束本地的需求，产生非常大的此消彼涨效果，虽然外地购房者的比例增加，但未必带来总量的增加。
通过以购房为条件放宽户口政策，已经超出了单纯的房地产促销行为范围，更是一种社会行为。“购房落户”这种“交易”，违背了户口的公共产品性质，违背了“公共政策”不能交易的基本原则。“购房落户”政策，意味着房地产开发企业利用了“落户”的政策优惠，卖掉了滞销的房产，“购房”获得利润的好处被开发商等“私人”个体所享受，而购房人在购房中因“落户”而支付了内含价格所产生的收益，没有进入公共财政支付给政府。“购房落户”，相当于变相的城市居住税，但税收归了企业，是一种不顾及公众利益的政策，而且将抬高房价，非常不合理。有人认为，“购房落户”政策，是近些年在解决房地产泡沫的建议措施上的损招与烂招，完全是倒行逆施，体现了部分人群思想素质肤浅与灵魂中劣根性。



购房落户，刺激房地产效果有待观察

中国房地产业协会副会长朱中一曾指出，救市政策应通过解决中低收入人群的住房问题来提振成交量，维持房地产市场的稳定，而不是维持高房价、助推泡沫化。

事实上，从1998年开始，上海推行五年的购房退税政策便助长高收入群体为避税购买多套住房，而中低收入人群从中获益并不大，从而成为推高房价的一个潜在原因，从某种程度而言是引发此轮由上海等地带动的房价上涨。因此，不少人担心，“购房落户”政策可能再次引发新一轮房价上涨。

当前，房地产行业进入了深度调整周期,投资型住房需求已大幅下滑,如要激活市场需求, 进一步释放有效购买力，就需要降低购房成本。如果房价不能继续有效下降，就必须有新的市场热点或救市政策兴奋点，以吸引那些刚性需求的观望者买进。本文作者陈真诚分析认为，“购房落户”政策，不但执行起来相对比较容易，而且政策中内含有民生权利的增加，容易获得一些消费者的支持。对于户口指标不太紧张的中小城市而言，“购房落户”政策不仅可能有利于推动农村富余劳动人口向小城镇、中小城市迁移，加速城市化进程，解决城乡二元结构失衡的局面，还可能在一定程度上促进房地产成交。

2008年10月，杭州出台“购房落户”政策后，当月成交最好的一楼盘业绩显示，购房者中外地人比例从3成上升到了5成。这说明，“购房落户”政策的实施，能在一定程度上刺激房地产成交。因此，不少业界人士对“购房落户”政策持肯定态度，并疾声呼吁。
“购房落户”政策，显然更有利于刺激高收入人群的投资欲望，这部分人群主要是二次置业或多次置业，很可能只是主要刺激包括投资性需求在内的中高端需求增加。而事实上，由于富人实际上不在乎户口所带来的好处，总能有办法通过途径解决户口或子女受教育等问题。因此，“购房落户”政策，对于房价较低的中小城市而言，为了孩子的教育问题，有相应承受力的穷人家长可能愿意购房买户口，对房地产成交的刺激作用可能会比较大。而对于一些高房价城市，如北京、上海、广州、深圳等，买不起房人的依然买不起，对房地产成交的刺激作用或不会太大。

事实上，一些地方政府，基于整体经济恢复的判断、发挥房地产支柱性产业作用的大背景，通过以购房为条件放宽户口政策，对目前的房地产市场，无疑会在短时间内产生一定的刺激作用，在一定程度上促进房地产成交，能够促进市场上部分存量房消化，可能使房价下滑趋势趋稳，防止房价非正常下降。但是，更由于房地产已经深度异变，整个市场信心没有恢复，况且出台新政策的影响力需要一个缓冲期才能见效，对房地产总体成交量而言，效果还有待观察，影响或不大。而且，相反，面对有效需求不足的当今房地产来说，可能会造成房价上涨，进一步抬高房价，从而又可能进一步抑制了部分消费，导致消费者进一步观望乃至弃购，使得有效需求进一步减少，房地产进一步向更深度调整，促使房价继续下降。这样来看，“购房落户”政策，或只能解决房地产市场的燃眉之急,只能刺激少数人的消费需求,却无法解决当今房地产所存在的根本问题，难以大幅提振成交量，难撼房地产大势。

或正因为如此，不少开发商对“购房落户”政策并不抱过多的“妄想”，以不是政府明确的政策为理由，并不热衷于此，而是认为救市要靠自己。



购房落户，或将主要在二三线城市

现实中往往是，当社会问题被扯上经济问题时会变得复杂，而当经济问题被扯上社会问题时也会变得复杂起来。实际上，“购房落户”政策，或将起到这样一个效果，政府在为此前房地产过热、非理性投资和高房价做延后性担保、支持，将对未来的可能再次过热投资、企业非理性行为、推高房价起到怂恿、担保效果。一些开发商或会因“购房落户”等救市政策而形成这样的判断，只要能争取更大利润，过热、非理性、抬房价怕什么？房地产卖不出去怕什么？反正政府会来擦屁股的。

中央政府对一些地方政府出台的“购房落户”政策是持什么态度？目前还没有看到有正式的表态。不过，2009年2月15日，国务院办公厅近日发出通知强调，对企业招用非本地户籍的普通高校专科以上毕业生，各地城市应取消落户限制（直辖市按有关规定执行）。而由于学生就业一直被认为是购买房地产的人口红利，那么这个政策，将对毕业生未来就业落户政策预期形成强力影响，从而可能影响到“购房落户”政策的效果。从某种意义上而言，从实际效果来看，等于国务院以促进高校毕业生就业的名义给“购房落户”政策泼了盆凉水。

不过，我们依然应该看到的是，基于地方政府通过房地产保财政收入的现实情况，尽管“购房落户”政策，甚至还可能涉嫌违法产业歧视、有悖于公平原则，但在当前房地产形势下，“购房落户”政策，终究很可能刺激一部分人买房，从而刺激房地产地产成交增加，尤其是部分刺激中高档房地产的成交，对近期内刺激房地产消费具有一定的意义，具有一定的肯定价值，虽然对最终会有多大的效果尚难断定，作用或不会太大，几乎不能改变房地产大势。本文作者陈真诚分析认为，从某种意义来说，就“购房落户”政策及其涉及的房地产救市与公平等等方面来说，基于中国社会经济的实际情况来看，公平或难扭过房地产救市这条“大腿”。

如此分析看来，“购房落户”政策，很可能成为各地政府下一步救市的办法而在各地相继出台。不过，或可预期的是，“购房落户”政策，或将主要在二三线城市出台、执行，但难成为全国性的政策，可能在上海、北京、广州、深圳等大城市难执行，在县城等四线城市也难执行。