浴火重生：09房地产系列分析之一

越甲

文/陈真诚



（内容导读：2009年，房地产市场将面对供应过剩而消费者持续观望、有效需求不足的双重打压。这种情势，如用水深火热来形容，或并不为过。这或成令房地产市场最感头痛的事…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构、企业的评价。）



2008年，全国房市大异变

2008年，房地产市场大异变。尤其2008年下半年来，受美国次贷危机引发的全球金融危机及其衍生的经济危机影响，房地产预期更受打击。

统计数据显示，2008年，全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，全年涨幅比上年回落1.1个百分点。全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%（2007年76193万平方米，同比增长23.2%）；其中，商品住宅销售面积下降20.3%（2007年69104万平方米，增长24.7%）。商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%；其中，商品住宅销售额下降20.1%。2008年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格，同比下降0.4%、涨幅比11月低 0.6个百分点，环比下降0.5%。新建住房销售价格同比下降0.8%，涨幅比11月低1个百分点，环比下降0.7%；其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.1%。二手住房销售价格同比下降0.1%，涨幅比11月低0.2个百分点，环比下降0.3%。全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.46，比11月份回落2.0点，比2007年同期回落9.99点。这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来首现同比下跌。环比下降0.5%，降幅与11月持平，也是2008年8月以来连续第5个月环比下降。而同比涨幅比11月低0.6个百分点，这已是连续11个月出现下降。

从所公布的数据来看，2008年，房地产市场低迷，在消费者的一片观望中，成交量大幅度下滑，房价在下行通道中前行。就这样，房地产带着观望与彷徨，带着冷清与惆怅，带着对历史的反思，带着对现状的无奈，带着对未来的期望，走入了让政府焦虑、开发商头痛的2009年。



2009年，这个春天特别冷

2008年11月份，由于国家和地方一些购房利好政策的出台，一些开发商面对年底销售回款压力加大降价促销力度，一些地区的房地产市场出现了一定程度的短期交易增长的局面。只是，至今来看，进入2009年，尽管房地产新政在各地已开始显现一定效果，但整个房地产市场走势并未得到扭转。本文作者陈真诚分析认为，从春节长假和整个1月月份期间各地的房地产成交来看，这个春天将特别冷。由于现实房价依然过高，消费者的观望情绪依然浓厚，开发商与老百姓之间依然在博弈中僵持，市场依然持续低迷，成交依然清淡。
有媒体根据数据统计报道称，2009年春节期间，上海、北京、深圳和广州仅卖出600余套商品住宅。全国大部分城市的成交量环比下跌90%以上。除上海、北京、深圳和广州外，杭州、南京、济南、长沙、合肥等省会城市的成交量也只有两位数。济南、东莞、包头等城市的成交量只有个位数。

春节期间，北京部分开发商大幅度打折促销。奥林匹克森林公园某楼盘春节期间购房8折优惠，总价可省百万元以上，却依然仅成交房屋37套，环比前一周下跌九成。上海陷入了量价齐跌的窘境。全市商品房成交面积为1.86万平方米，相比前周减少了87%；成交均价为11654元/平方米，相比前周下跌了15%。商品住宅成交面积为1.55万平方米，相比前周减少了82%；成交均价为12309元/平方米，相比前周下跌了16%。中心城区的黄浦、卢湾、静安、徐汇和虹口5个区，没有新建商品住宅成交。广州市有上百个在售楼盘零成交，总成交量为283套，日均交易35套，同比2008年春节下降了12.5%。深圳只成交了77套（平均每日成交11套，环比减少83.65%），总成交面积为0.71万平方米（平均每日成交0.1万平方米，环比减少84.30%），总成交金额0.83亿元（日均成交约0.12亿元，环比减少83.12%）。

而综观整个一月来看，整个房地产市场，从年前11月一些地区因政府政策刺激带来交易增加的短期繁荣中走了出来，继续呈现价量齐跌的走势，形势显得十分不乐观。

数据显示，2009年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%。该指数也创下自2005年7月开始公布月度数据以来的最大跌幅。其中，新建住房销售价格同比下降1.4%，降幅比12月扩大0.6个百分点；环比下降0.3%。二手住房销售价格同比下降0.3%，降幅比12月扩大0.2个百分点；环比下降0.1%。新建非住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比12月低0.6个百分点；环比上涨0.1%。

北京房屋销售价格总指数同比为99.8%，下降0.2%。其中，二手房销售价格指数同比下降1.5%，高档住宅销售价格指数同比下降6.5%。

上海商品住宅供应量为15.9万平方米、成交量为50.7万平方米、成交均价13533万元/平方米，成交量环比缩了约2/3。新建商品住宅成交面积为48万平方米，环比跌幅为43.53%。二手房价格指数为2297点，环比下降19点，环比跌幅为0.79%。11个中心城区中共有10个区出现下跌，平均跌幅为0.93%。
广州(10区加增城、从化)共签约5450套，签约面积为57.7万平方米，比2008年12月少签约1400多套，比2008年11月少签约400多套。

基于2009年1月份北京市场的表现，北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴表示，北京房价已经跌回一年前，这是2004年以来北京房价首次出现绝对数下降。虽然曾有媒体说2009年1月广州、深圳的楼市已经下降到40%左右，但有舆论认为，从整体来说，包括广州、深圳在内的整个珠三角房地产市场，还将可能随整个市场大势继续调整。曾经一度领涨全国房地产市场、号称需求最具刚性的上海房地产市场，正遭受庞大供应量、量价齐跌和大开发商带头降价、外资抛盘带来市场预期压力的打压。

从数据来看，2009年1月，消费者群体，在与开发商群体坚守高房价心态的搏弈中，继续观望，乃至弃购。受房地产大市走势和自住消费者观望乃至弃购等因素的影响，投资性购房者将继续远离。本文作者陈真诚分析认为，市势低迷的房地产市场，依然继续向下深化调整。

中国社会科学院发布的2009年《经济蓝皮书》也指出，2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将延续2008年房市的低迷，受制于改善型、投资型需求延后，需求方短期内难以走出观望，预计2009年房地产市场，将步入较长时间的调整期，短期内房价下调将成定局，开发企业将会迎来一轮“洗牌”。



成交清淡房价下降比水深，供大于求则似火热

事实上，与全国房地产量价齐跌、有效需求不足相对应的是，全国性房地产市场已经出现了大量存货积压、增量将继续增长等严重的供大于求的问题。在一些城市，2008年的积压存量，动辄则几千万平方米、几十万套，仅2008年形成的存量在3年之内消化不了，甚至需5年或更长时间来消化。而且，由于2007年、2008年还有不少开工楼盘的产品要在2009年上市销售，因此，各地的市场供应还将大规模增加。可以说，积极面对市场供求问题，快速消化存货，已成为房地产市场需要有效解决的关键性现实问题之一。

数据显示，截至2008年11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，而全国在建商品房面积为25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍。其中，有大量项目将在今年或明年竣工、上市消化。2008年全年，全国商品房销售面积只有6.2亿平方米，而全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%。全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%。仅房屋新开工面积就有9.8亿平方米，增长2.3%。另一方面，截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。
中金公司发布的《2009年宏观经济展望研究报告》显示，北京、上海、深圳等全国15个城市2008年的商品房库存，至少需要约27个月才能消化。DTZ发布的报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。而实际上，各地房地产存货数量可能要远大得多。无疑，面对如此庞大的存房，再加上新盘以及二手新房的放量，对于仍处于深度调整阶段的房地产市场来说，压力将非常大。

在北京，数据显示，截至2009年2月4日，可售期房套数达18.09万套，可售房屋面积2291.07万平方米；其中，住宅套数10.55万套，面积1313.85万平方米。未签约现房套数为17.81万套，面积1907.6万平方米；其中，住宅套数3.92万套，面积563.13万平方米。可售期房和未签约现房两项相加，存量积压有近36万套。而即使在房地产火热的2007年，全年销量也只有12万套。可想而知，北京市消化存货的压力有多大！截至2008年12月末，全北京市商品房空置面积1438.3万平方米，比2007年末增长302.1万平方米。针对房地产市场出现的供求局面和房价走势，北京市统计局新闻发言人于秀琴认为，房价仍存在下行空间，房地产市场依然处于深度调整期。

在上海，克而瑞研究系统数据显示，原预计2008年1800-2000万平方米的商品住宅供应量中，最终上市销售的只有1230万平方米。这就意味着，尚有600-800万平方米的可推房源，积压在开发商手上，没有推向市场。而且，已经上市的1230万平方米房源中，仅907万平方米已售出，还有323万平方米积压。由于2008年之前上海市场就有500万平方米的存量房，因此，2008年上海房地产市场的实际积压量超过1000万平方米。与此同时，2008年新房的开工量为1762万平方米。有人分析预计，即使2009年新房成交量比2008年上升三成，也只能消化1200万平方米左右。因此，2009年又至少会有500万平方米的新增积压，到2009年底，市场上推出未售及达到预期标准而未推的商品住宅房源将至少达到2000万平方米。另有统计资料显示，预期上海2009年上市的新建住宅楼盘可达165个，共计2237万平方米，为2008年1230万平方米上市量的近2倍，更是907万平方米商品住宅销售面积的2.5倍，比前述1762万平方米的新房开工量多出近500万平方米。按如此数据推算，即使2009年新房的成交量比2008年上升三成，到2009年底，市场上推出未售及达到预期标准而未推的商品住宅房源将至少达到2500万平方米。另一方面，有人预计，根据统计，现在上海房产供应市场一、二手房的比例大约在1：5左右。有人根据到2009年底市场上推出未售及达到预期标准而未推的商品住宅房源将至少达到2000万平方米而分析预计，到2009年底，市场的可供二手房大约在1亿平方米左右。由于房地产投资回报预期已经异变，尤其是受政府将房地产营业税征收由5年改为2年、降低房市税费和降低贷款利率等政策影响，或还将有更多获利的二手房涌向市场。
由此分析可知，在上海房地产市场，存在着不容轻视的供大于求问题。2009年以前的存量和即将形成供应的增量，将形成巨大的市场供应，将对上海房价、市场销售将形成巨大压力。有舆论认为，在上海房市，2009年，春节后价格战或更加激烈，个别楼盘房价将下降三成。

在广东，数据显示，2008年，一方面，全省商品房竣工面积同比增长8.24%，增加竣工面积332万平方米，另一方面，销售面积同比下降22.43%，减少销售1395万平方米，较大地增加了空置量。2008年底，广东商品房空置总量1824.61万平方米，较2007年底增加245.4万平方米，增幅15.54%。广东商品房空置总量及住宅空置量，出现了2004年以来连续4年下降后的首次上升。

除北京、上海、广州等一线城市外，另有数据显示，根据北京、深圳、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、长沙、南昌、苏州、大连、青岛、西安等16个城市的投资额数据，二三线城市在2008年得到更多资金的支持，投资额增幅明显高于全国平均水平。2008年1-11月，京深沪广四大城市投资额同比增速分别为-7.1%、1.7%、4.7%、13.4%。而在二三线城市中，西安、南昌、天津分别为39.8%、35.0%、28.9%，苏州、大连、杭州等城市投资额增速均超过20%。而这些地区的销售形势也不乐观。如截至2008年12月1日，杭州市区商品房可售套数，比2008年5月，增长了近90%。在中部的湖南省，2008年，全省房地产开发投资896.41亿元、同比增长18.8%，商品房屋销售额为557.57亿元、同比下降8.7%。春节期间，全长沙市商品房、商品住宅期房共成交3711平方米，成交量为34套。而据CCTV节目透露，2008年，仅长沙一地的存量就可能高达3500万平方米（另有媒体报道称为3700平方米），2009年将有1000多万平方米产品上市……这就意味着，二三线城市可能面临更严重的市场产品供大于求的问题。

至此，可以说，2009年，房地产市场将面对供应过剩而消费者持续观望、有效需求不足的双重打压。本文作者陈真诚分析认为，这种情势，如用水深火热来形容，或并不为过。在这种房地产形势下，一方面，首次购房的自住性需求、改善型需求可能变得更为谨慎，因而观望，或向后推迟购买，乃至放弃购。另一方面，投资性购房者也可能继续观望，或远离市场。这样，可能将进一步加剧供求方的此消彼长。这或成令房地产市场最感头痛的事！



政策期限影响，年底或会有一个交易增长的小高潮

在消费者持续观望、成交清淡、房价走势下降的同时，又有大量待消化的存量积压，进一步打击房地产预期，继续对2009年房地产市场形成巨大压力，进一步强化房价下行预期。因此，在供需关系和政策引导、中央政府意志等因素的作用下，房地产开发企业，最好选择理性面对市场，最好进一步采取有效的降价措施，以期促进销售，尽快回笼资金，度过冬天这个难关。

值得注意的是，“两会”期间，社会舆论也将高度关注房价和开发商降价问题，或会有更多的地方政府官员会步北京市郭金龙市长等官员之后继续表态“不给高房价托市”，督促开发商及时合理降价以促进销售。而且，本文作者陈真诚分析认为，实际上，政府刺激房地产的政策已经出得差不多，进一步出台新政的空间已经不大。因此，可以说，“两会”后，房地产舆论、市场预期将变得更清晰、更一致化。一些地方政府、开发商、消费者，将进一步放弃观望，可能有更多的开发商放弃观望而加大降价促销的力度，更多地区、更多楼盘可能加入到降价阵营，从而有利于促进房地产销售增长。

尤其是，由于中央政府及一些地方政府此前出台政策的有效期是到今年年底为止，这样，受政策期限因素的影响，相信年底或会有一个交易增长的小高潮。