对本地地产的非主流分析

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2010年3月的中央经济会议，制定了以防止通涨为年度政府主要工作，相关政策次第出台，银行间拆借利率逐渐上升，对货币乘数予以紧缩。

十年来房价上涨过快引起政府对通涨的担忧，因此自去年下半年来以来，政府对国内房地产行业展开一轮调控。二手房是地产市场的一部分，许多二手房是新房，所以从分析二手房可以得出整个地产市场的现状。

在2010年5月8日，我曾对本地二手地产情况进行初次的分析，借以澄清地产业的迷局，分析数据显示当时的房价处于历史高位，住房和商铺的租售比、房收比、投机性、商住比过高，得出结论：今年内地产市价将会有平均20%跌幅。

时隔二个月，7月8日，再次分析本地二手房市场，发现一些新的情况。

5月8日	总面积	总额	均价	租售比	商住比	租售回报率
住宅出售	42205	17310	4101	477		2.59%
住宅出租	15173	130390	8.59	26%
商铺出售	390	383	9831	458	2.40	2.62%
商铺出租	3806	81600	21.44		2.50
7月8日	总面积	总额	均价	租售比	商住比	租售回报率
住宅出售	29746	11882	3994	464		2.59%
住宅出租	13970	120350	8.62	32%
商铺出售	99.81 (3004)	105	10520	322	2.63	3.72%
商铺出租	3128	102024	32.62		3.79

1、投机性变化：

网上登记住宅出售量由5月8日的42205m2降为7月8日的29746m2，下降了30%，交易量下降；住宅的出租比例已由5月8日的26%变成7月8日的32%，投机性衰减。
原因是不言自明的，国家对多套房的政策性阻击，使得行业泡沫有所削减。至于削减多少才为合适，这是个仁者见仁、智者见智的问题，个人认为投机性在40%上下会发生量质转变，即是住宅的出租比例上升到60%以上，也许这就是此轮调控的显性目标。

当地产市场的投机性减退，租房交易量将成为市场观察点。两个月来的住宅出租量保持稳定，并没有同步下降，租房体现出真实的市场需求。

2、租售比变化：

两个月期间，二手房出售均价下降了107元/平方，约2.6%，房租平均上涨3分钱。住房租售比464，相比5月份477有小幅下降。

租售比=464，相当于投资房产的平均回报率2.59%，略高于一年期银行存款利息2.25%，使得地产市场维持微弱的吸引力。当然这个吸引力是对于有自有资金的购房者来讲的，对以按揭贷款的方式的购房者是非常不划算的，因为贷款利率>4.5%，这解释了交易量下降30%的直接原因。

通常租售比回归200-300之间比较合理，然而在银行存款低利率的情况下，短期内难以一步到位。

其实，简单的提高银行利率，就可以轻易地刺破国内地产市场的泡沫，然而政府并没有这么做，而是采取温和的政策调控，毕竟地产行业占GDP比重超过10%，上下游联动行业占GDP30%，税收占比5%，若直接刺破泡沫，像美国次级贷一样对中国经济的打击，后果是致命的。因此，房价的下降将是有限的，渐变的。

而另一方面，由于租房量的保持，房租有了上涨的苗头。过去十年的房价翻了几翻，而房租的上涨显然滞后许多，因此房租恢复性上涨将会使租售比看起来趋于合理，这将成为房价将跌幅不大、维持高位的一个有力因素。

3、房收比变化：

在5月份，我根据当时的房收比数据，得出房价平均超出购买力约20%，推出房价将下跌20%的结论。

在这期间各省市纷纷推出提高底薪和待遇的政策，似乎是针对这一点，收入的提高无疑可以缓和房收比问题，减少因房价可能出现大幅下滑的不可控局面。

如果本地人均月工资提高100元，户均两个劳动人员，家庭可支配年收入增加2400元，根据以上数据计算，本地合理的房价区间将上移222元/平方，至3072-4032元/平方；实际7月平均房价为3994元，因此，如果下半年，本地正式实施这项政策，房收比平均溢价将由当初的18.8%下降为11%。

再假设房收比溢价归零为政府此轮调控目标，那么还有11%的溢价需要缩减。未来两年再次提高居民收入的可能性也似乎并不大，因此房价以2010年7月为基数，具有约11%的下行筑底空间，也就是均价3554元/平方左右。

因此，最终本地地产在调控中相对于最高峰跌幅为13.3%。

显然，这样的幅度相对过去十年地产的巨大涨幅只是微乎其微，更不会对整个经济产生大的影响。以银行为例进行测算，此次调控约对银行的净利润影响8%左右，这应是相关各方可以接受的。

4、商住比变化：

7月8日有效商铺数据较少，不足为依据。但反映出一些有价值的情况：商铺的空置情况较少、使用率高、商铺的均价有所上涨、租金上涨更大，这对住宅售租价格有正面拉动作用，也佐证了我关于房价不可能深幅下跌这个观点。

值得玩味的是，此轮地产调控政策对象仅为住宅，并没涉及到商业地产，因此商铺、写字楼等租凭性项目仍将是地产行业的热点和暴利稻草，并持续着危险的泡沫。

5、通涨情况变化：

关键是通涨的变化，政府本轮调控以防止物价上涨过快引起通涨为目的，在于削减社会的通涨预期，所以采取了多种策略，其中限制二套房、提高首付、提高银行间拆借利率等起了正面效果，有积极的作用。

居民收入小幅提高对整体影响并不大，判为中性。

然而实际由于房价并没有实质性地大幅下降，M1、M2处于高位，增加了通涨的力量，使得农产品、房租等民生指数恢复性比价回归，今年以来CPI、PPI节节走高，对大米、绿豆、大蒜等价格上涨根本难以抑制，打击屯商只是权宜之计，政策性调控陷于两难境地。

通涨因素	1 月	2月	3月	4月	5月	6(估)	平均	全年控制目标
CPI（%）	1.5	2.7	2.4	2.8	3.1	2.9	2.6	3-5
PPI（%）	4.3	5.4	5.2	6.8	7.1	6.4	6.0

令政府异常为难的是：房产租售回报率和银行1年期存款利率之间仅有0.34%的点差，为了避免对房地产行业产生剧烈冲击，短期内根本不能提高银行利率以缩减通涨，这就失去了最好的调控手段。自2008年年末以来，银行一直维持2.25%的超低利率，相对于当今高涨的CPI、PPI已呈现负利率，无疑大大减弱储蓄的吸引力，迫使存款不断从银行流出，到社会各个角落寻找保值增值的投资或投机机会，这本身已大大推进社会通涨预期和进度。


此外自6月底以来，人民币二次升值将会再次吸引国际资金进入中国，参考2005-2008年的情况，当然会加剧通涨，因此，不排除政府仍会从流动性的角度出发，期望尽快拥有利率调控的空间，即加息空间，以防止可能出现的恶性膨胀。

6、房租的上涨

根据上文的分析，在现有的政策逻辑下，预防通涨又不能伤害到地产业的根本，则要保持地产的租售回报率不能受到过大的冲击。在受制于通涨而利率被迫上涨之前，租售回报率应有一定幅度的上涨，这不仅有通涨，还有租房需求高居不下的原因。下表倒推了三种加息空间与租售回报率的关系，假设3、5、10次加息空间，在假设房收比、房屋均价不变的情况下，则对应房租分别上涨10%、26%、65%。

预计	房收比中值	均价	房租	租售比	租售回报率	调控空间
	7.4	3552	10%	375	3.20%	3次
			26%	324	3.70%	5次
			65%	250	4.80%	10次

房租的上涨，恰恰是通货膨胀的本身内容之一，上涨65%，更相当于恶性通涨的发生，对经济对民生都是灾害性的，这应是政府调控中极力避免的命题。如果出现这样的现实煎熬，那还不如直接刺破泡沫，反而更利于资源的合理配置。


7、结论：

如果上述分析正确的话，住宅价格将有平均11%小幅下跌，房租将恢复性上涨。

[ 本帖最后由 8848_ 于 2010-8-1 20:17 编辑 ]